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康橋悅生活集團有限公司（股票代碼：2205）2025年中期報告要點

一、公司簡介

• 成立與上市：2020年於開曼群島註冊，2021年7月16日在港交所主板上市。
• 核心業務：綜合物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及城市服務。
• 市場地位：
  • 中國物業服務百強企業（2025年排名第23）。
  • 在河南省處於領先地位，業務覆蓋36座城市，旗下管理合約面積68.3百萬平方米，在管面積46.2百萬平方米。
• 核心價值：以"悅服務"（人本服務）和"智科技"（數位化管理）為核心，推動服務細分化、場景化。

二、經營分析

1. 主要業務情況

• 收入分析：
  • 2025上半年收入4.55億元，同比下降6.6%，主要因房地產業務收縮所致。
  • 各業務收入占比：
    • 物業管理服務（77.7%）：收入3.54億元，成長5.6%。
    • 非業主增值服務（3.5%）：收入0.16億元，大幅下降72.3%。
    • 社區增值服務（10.0%）：收入4,553萬元，下降21.3%。
    • 城市服務（8.8%）：收入4,021萬元，成長7.3%。
• 毛利率：整體毛利率21.6%，同比略降0.1%。

2. 經營優勢

• 質價平衡：行政開支與銷售成本得到有效控制，營運效率提升。
• 長期策略：聚焦「有品質的持續增長」，強調紅色物業品牌與數位轉型。

3. 未來發展

• 三大業務支柱：
  • 惠生活（住宅物業）
  • 惠商管（非住宅物業）
  • 惠城服（智慧城市服務）
• 2025年下半年策略：
  • 推動四大能力：產品力、組織力、營運力、數科力。
  • 儘收縮非住宅業務，增加城市服務投入。

三、財務表現

1. 關鍵財務指標

• 淨利潤：期內利潤4,335萬港元，同比下降18.6%；擁有人應佔淨利3,348萬港元，下降21.8%。
• 現金流：
  • 營運動現金2.97億元，同比下降36%。
  • 綜合現金淨增加1,345萬元。
• 资产负债表：
  • 流動比率1.8，資產負債率49.1%，表現穩健。

2. 收入結構變化

• 物業管理服務保持成長，非業主增值服務因行業整體下行影響明顯收縮。
• 城市服務表現穩定，為升級的核心業務方向。

四、公司治理

• 董事會與審核：
  • 薰翁化與經營成果：強調党建引領，深化紅色物業品牌。
  • 审核委員會確認財務報告符合審計準則，目標是在2025年12月前完成餘下增持投資。
• 股息政策：不派發中期股息。

五、市場評價與潛在風險

• 行業挑戰：房地產市場低迷影響非業主增值服務；競爭加劇，需提升服務品質與數位能力。
• 機會：城市服務業務處於起步階段，具增長潛力。

總結

康橋悅生活集團處於行業高成長輪胎期，物業管理業務保持穩定，城市服務與數位轉型為未來增長引擎。儘管短期受行業環境影響，但其通過成本控制與產品升級，有望在明年恢復增長。