20170321-广发证券-房地产行业_行业依旧处于小周期下行阶段_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业整体仍处于小周期下行阶段，但部分城市表现出现分化，成交量和库存情况均呈现不同趋势。

整体成交情况

• 一线城市：上周房地产成交面积为78万平米，环比微涨4%，但同比显著下滑43.64%。具体来看，上海和广州成交量微升，而深圳和北京则出现环比下跌，其中深圳跌幅达33%。
• 二线城市：房地产成交面积为286万平米，环比上涨12%，同比大幅下降34.20%。部分城市如杭州和无锡成交量大幅增长，分别上涨178%和97%，而东莞、昆明和济南则环比下滑，分别为56%、18%和16%。
• 区域表现：
  • 环渤海区域：成交量环比微降，其中济南环比下滑16%。
  • 长三角区域：成交量环比显著上升45%，样本城市均上涨。
  • 珠三角区域：成交量止增回落，环比下滑18%，其中东莞和深圳分别大幅下滑56%和33%。
  • 中部地区：成交量环比微涨5%，武汉上涨10%。
  • 其他地区：成交量环比下滑6%，昆明跌幅达18%。

整体库存情况

• 全国11大城市：库存指数首次环比回升，二线城市环比上涨2.07%，一线城市继续微幅下行。
• 去化周期：11个重点城市去化周期后半周上行趋势明显，显示市场库存压力有所增加。
• 政策调控：3月以来，热点城市政策边际持续收紧，包括北京、广州、杭州、南京、石家庄等重点城市。同时，一些房价上涨过快的三四线城市也加入调控，如环北京区县、滁州、嘉善等。政策主基调仍为去库存和控房价并重，强三线城市未来也可能执行限购政策。

主要观点

• 行业周期：目前房地产行业仍处于小周期下行阶段，成交量趋势未改变，整体处于下降通道。
• 政策影响：调控政策持续收紧，尤其在热点城市，同时三四线城市也出现调控迹象，需关注强三线城市的政策变化。
• 投资机会：主流地产股的投资机会需等待，但部分企业因集中度提升可能产生超额收益。

关键信息

• 成交数据：
  • 一线城市成交面积78万平米，环比+4%，同比-43.64%。
  • 二线城市成交面积286万平米，环比+12%，同比-34.20%。
• 库存数据：
  • 11个重点城市库存指数首次环比回升。
  • 二线城市库存环比+2.07%，一线城市继续微幅下行。
• 区域差异：
  • 长三角区域成交量环比显著上升45%。
  • 珠三角区域成交量环比下滑18%，东莞和深圳跌幅较大。
• 政策动态：
  • 北京、广州、杭州、南京、石家庄等重点城市二次调控密集出台。
  • 三四线城市如环北京区县、滁州、嘉善等也加入调控。
• 投资组合：
  • 广发地产组合包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸，本周保持不变。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大：未来可能对市场产生更大影响。
• 行业销售回落快于预期：需警惕市场进一步下行风险。

行业评级

• 行业评级：持有
• 报告日期：2017-03-21

公司投资评级

风险提示

• 政策调控力度进一步加大：可能导致市场进一步下行。
• 行业销售回落快于预期：需警惕市场趋势变化。

投资建议

• 主流地产股：整体投资机会需等待。
• 部分企业：在集中度提升的背景下，存在超额收益机会。

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，010-59136622，guoz@gf.com.cn
  • 金山：S0260515090001，021-60750652，jinshan@gf.com.cn
• 联系人：李飞，gflifei@gf.com.cn