20201117-西南证券-宝龙地产-01238.HK-10月销售超预期增长_商业规模稳步提升_4页_1mb

文档总结

核心内容

本文档主要总结了宝龙地产在2020年1-10月的销售业绩、拿地情况、商业布局及财务表现，并对其未来发展前景和投资评级进行了分析。

主要观点

销售业绩亮眼

• 2020年1-10月累计合约销售额：624.2亿元，同比增长23.6%。
• 累计合约销售总面积：406.7万平方米，同比增长29.6%。
• 单月销售表现：10月合约销售额达81.0亿元，同比增长50.5%；销售面积达52.7万平方米，同比增长48.9%。
• 完成全年目标比例：已完成全年销售目标750亿元的83.2%。
• 长三角区域表现：2020年上半年，公司销售金额占比达88.6%，土储占比达73.2%，显示其对长三角市场的持续深耕。

拿地规模放缓但保持成本优势

• 2020年上半年拿地面积：238万平方米，同比下降23.4%。
• 权益地价：89亿元，权益比为61%。
• 平均溢价率：8.8%，显示公司拿地策略较为稳健。
• 平均土地成本：3201元每平米，继续保持土地成本优势。

商业布局稳步推进

• 租金及物业管理收入：2020年上半年达15.3亿元，同比增长10.2%。
• 投资物业建筑面积：达544万平方米，同比增长7.2%。
• 商业项目扩展：预计2020年全年实现11个购物中心开业；截至2020年上半年，公司持有及管理的商场达42家，管理3家轻资产项目。
• 战略布局：公司正积极推进“1+1+N”布局战略，重点拓展粤港澳大湾区，以珠海为中心进行业务扩展。

关键信息

财务预测

财务比率

投资评级

• 评级：买入
• 目标价：7.82港元
• 理由：公司销售业绩超预期，商业板块快速恢复，净负债率下降，边际融资成本降低，未来盈利增长可期。

风险提示

• 销售及回款低于预期
• 商业拓展低于预期
• 大湾区拓展低于预期

财务表现分析

损益表关键数据

• 税前利润：预计2020年为11,443百万元，2021年为14,094百万元，2022年为17,035百万元。
• 净利润：2020年预计为5,250百万元，2021年为6,641百万元，2022年为8,027百万元，三年归母净利润平均复合增长率15.2%。

现金流量表现

• 经营现金流：2020年预计为2,917百万元，2021年为5,303百万元，2022年为6,641百万元。
• 自由现金流：2020年预计为3,698百万元，2021年为6,183百万元，2022年为7,521百万元。

资产负债表关键数据

• 总负债：2020年预计为132,996百万元，2021年为146,472百万元，2022年为163,009百万元。
• 总权益：2020年预计为44,269百万元，2021年为50,816百万元，2022年为58,729百万元。
• 净负债率：从2019年底的104%下降至2020年底的85%，显示公司财务结构优化。

总结

宝龙地产在2020年1-10月展现出强劲的销售增长，同时在商业板块上取得稳步进展，且保持土地成本优势。公司持续推进“1+1+N”布局战略，重点拓展粤港澳大湾区。财务表现显示公司盈利能力和现金流持续改善，净负债率下降，融资成本降低，整体财务状况稳健，因此分析师维持“买入”评级，目标价7.82港元不变。然而，公司仍面临销售及回款、商业拓展和大湾区拓展不及预期等风险。