20150916-西证国际证券-新鸿基地产-00016.HK-强劲住宅新盘推售_盈利增长可观_16页_1mb

新鴻基地產（16.HK）綜合房地產调研报告总结

核心内容概述

新鴻基地產是香港大型地產發展商及地主，其核心業務包括住宅地產發展、寫字樓物業投資及商場物業投資，分別佔公司總資產淨值的 $22%$ 、 $36%$ 及 $26%$ 。公司亦經營酒店、物業管理、建築、保險及按揭服務等地產相關業務，並透過附屬公司投資電訊、資訊科技、運輸及基建等領域。

主要观点

• 住宅物業發展：公司有強勁的新盤推售時間表，預計未來三年每年住宅落成量將達300萬平方呎，遠超2015年的100萬平方呎。公司預計16/17/18年度物業發展收入將會增長 $115% / 20% / 15%$ 。
• 寫字樓物業投資：公司持有超過1,000萬平方呎寫字樓樓面，其中中環和灣仔/銅鑼灣甲級寫字樓空置率降至 $1.4%$ 和 $2.0%$ 。內地金融服務和證券公司是寫字樓租務需求的重要來源，預計寫字樓物業投資收入將保持穩定增長。
• 商場物業投資：公司擁有全港最大的商場網絡之一，並持續擴展及翻新商場，如元朗YOHO Mall形點，目標成為新界西北區最大型購物點。15年度零售物業租金收入增長逾 $8%$ 至超過80億元。
• 估值與評級：公司現價相等於每股資產淨值（NAV） $60%$ 折讓，給予目標價133元，首予增持評級。預計16/17/18年度每股派息維持3.35元，股息回報率為 $3.4%$ 。
• 風險提示：加息進程未如預期，以及香港或環球經濟增長未如預期。

關鍵信息

住宅物業發展

• 2015年度：實現合同銷售額320億元，主要由中小型單位和豪宅貢獻。
• 未來推售項目：西營盤明德山、元朗峻彥、Grand YOHO一期、將軍澳臨海項目和屯門市地段第509號。
• 土地儲備：截至2015年度財政年結，公司擁有共50.8百萬平方呎土地儲備，其中 $82%$ 發展中物業為住宅用途，足夠未來5年發展。
• 供應與需求：預計未來三年平均住房供應約15,000個單位，私人住宅需求將超過21,000個單位，市場供求缺口為6,000個單位每年。

寫字樓物業投資

• 主要寫字樓：國際金融中心、中環廣場、新鴻基中心、W50、ICC等。
• 租務表現：中環國際金融中心出租率達 $90%$ 以上，寫字樓租金收入按年增長 $5%$ 至50億元。
• 內地金融公司影響：內地金融逐步自由化，將進一步推動香港寫字樓需求增長，特別是中環。

商場物業投資

• 主要商場：國際金融中心商場、APM、新城市廣場、東港城、YOHO Mall形點等。
• 零售市場逆風：內地反貪腐和港元強勢導致零售市場表現不佳，但公司商場能維持高出租率和租金收入增長。
• 擴展與翻新：公司將對旺角MOKO、觀塘APM及葵芳新都會廣場進行翻新和改裝，同時發展YOHO Mall形點。

财务预测

• 收入預測：2016/2017/2018年度收入預計分別為89,128/100,012/110,389百萬元，年增長率為 $33.5% / 12.2% / 10.4%$ 。
• 每股盈利：預計2016/2017/2018年度每股盈利分別為7.98/7.93/8.54元。
• 股息回報率：預計保持 $3.4%$ 。

估值與折讓

• 每股NAV：現價相等於每股NAV $60%$ 折讓。
• 目標價：基於每股NAV $20%$ 折讓，給予目標價133元。

附屬公司與其他業務

• 數碼通（315.HK）：投資於電訊業務。
• 新意網（8008.HK）：投資於資訊科技、數據中心及增值服務。
• 載通國際（62.HK）：投資於運輸及基建。
• 永泰（369.HK）：投資於其他業務。

風險提示

• 加息進程：若加息未如預期，可能影響買家負擔能力。
• 經濟增長：香港或環球經濟增長未如預期，可能影響市場需求。

财务数据概览

• 收入：2016/2017/2018年度預計增長 $33.5% / 12.2% / 10.4%$ 。
• 淨利潤：2016/2017/2018年度預計淨利潤分別為22,381/22,238/23,954百萬元。
• 淨資產值（NAV）：2016/2017/2018年度每股NAV預計為 $44.40 / 44.40 / 44.40$ 元。
• 淨負債率：2016/2017/2018年度淨負債率預計為 $23.55% / 28.83% / 30.82%$ 。
• 利息覆蓋率：預計2016/2017/2018年度利息覆蓋率為 $10.44 / 10.61 / 11.79$ 倍。

同業比較

• 市盈率：2016年度預計為 $12.6 / 12.7 / 11.8$ 倍。
• 市報率：2016年度預計為 $2.5 / 2.5 / 2.5$ 倍。
• 股息率：2016年度預計為 $3.35%$ 。
• 資產淨值：2016年度預計為 $171.80 / 166.30$ 元。
• 資產淨值折讓：2016年度預計為 $20%$ 折讓。

投资建议

• 評級：首予增持評級。
• 目標價：133元，較現價 $100.4$ 元有 $32.5%$ 升幅。

图表摘要

• 圖1：公司淨資產值明細。
• 圖2：落成項目。
• 圖3：土地儲備－香港（截至15年度財政年結）。
• 圖4：公司主要寫字樓。
• 圖5：公司主要商場。
• 圖6：香港住宅落成量。
• 圖7：新家庭按年增長率。
• 圖8：非本地畢業生留港工作人數。
• 圖9：美國聯邦基金目標利率預測。
• 圖10：香港按揭息率跟隨美國聯邦基金目標利率。
• 圖11：香港供款佔入息比率敏感度分析。
• 圖12：目前按揭成數。
• 圖13：所有自住物业按揭贷款指引。
• 圖14：一手住宅市場銷售量。
• 圖15：落成項目。
• 圖16：15年度購入地皮。
• 圖17：土地儲備－香港（截至15年度財政年結）。
• 圖18：各區甲級寫字樓空置率。
• 圖19：各區甲級寫字樓租金。
• 圖20：商場翻新及擴展項目。
• 圖21：未來擴展項目。
• 圖22：收入預測。
• 圖23：公司淨資產值明細。
• 圖24：財務報表。
• 圖25：同業估值比較。