> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国香港房地产市场总结：新鸿基地产 (16 HK) ## 核心内容概述 新鸿基地产作为中国香港房地产市场的龙头企业，近期在销售和投资物业方面表现亮眼，推动了其股价和盈利预期的上调。交银国际对新鸿基地产的评级为**买入**，并将其目标价上调至**153.6港元**，潜在涨幅为**12.4%**。 ## 主要观点 - **销售表现强劲**：新鸿基地产在2026上半财年已实现约174亿港元的物业合约销售，预计全年销售目标300亿港元将大致完成。住宅销售项目实现较高去化率与均价，有望在未来两年提升开发利润率。 - **投资物业收入增长加速**：公司拥有丰富的投资物业组合，涵盖中高端零售商场、核心写字楼区的优质办公楼以及中国香港最大的数据中心组合。随着International Gateway Centre（IGC）项目落成和租赁进展良好，写字楼出租风险降低，租金有望回升。 - **上调盈利预测**：交银国际分别轻微上调2026/27/28财年利润预测为**+3.4% / +1.2% / +1.3%**。主要依据包括更高的住宅销售均价、投资物业租金及估值提升，以及融资成本节省和资本化率压缩带来的重估效应。 - **维持买入评级**：基于物业销售带动短期业绩爆发和经常性租金收入带来的安全边际，交银国际维持新鸿基地产的**买入**评级，并将目标价上调至153.6港元，相对NAV估值为204.82港元。 ## 关键信息 ### 股价与市场表现 - **收盘价**：136.70港元 - **目标价**：153.60港元 - **潜在涨幅**：+12.4% - **52周高位**：146.20港元 - **52周低位**：80.90港元 - **市值**：396,126.53百万港元 - **日均成交量**：8.33百万港元 - **年初至今变化**：+44.35% - **200天平均价**：119.58港元 ### 财务预测（2024-2028） | 年份 | 收入（百万港元） | 同比增长（%） | 核心利润（百万港元） | 核心每股盈利（港元） | 净利润（百万港元） | 核心每股盈利（港元） | |------|------------------|--------------|----------------------|----------------------|-------------------|----------------------| | 2024 | 71,506 | 0.4 | 21,739 | 7.50 | 19,046 | 21,739 | | 2025 | 79,721 | 11.5 | 21,855 | 7.54 | 19,277 | 21,855 | | 2026E| 82,708 | 3.7 | 23,652 | 8.16 | 34,549 | 23,652 | | 2027E| 87,497 | 5.8 | 23,920 | 8.25 | 29,167 | 23,920 | | 2028E| 91,135 | 4.2 | 25,217 | 8.70 | 29,889 | 25,217 | ### 财务比率分析 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 毛利率（%） | 45.1 | 42.9 | 40.0 | 39.9 | 41.6 | | EBITDA利润率（%） | 44.1 | 39.1 | 34.5 | 34.2 | 35.8 | | EBIT利润率（%） | 37.4 | 32.7 | 30.3 | 30.2 | 31.9 | | 净利率（%） | 26.6 | 24.2 | 41.8 | 33.3 | 32.8 | | ROA（%） | 2.7 | 2.7 | 2.8 | 2.7 | 2.7 | | ROE（%） | 3.6 | 3.5 | 3.7 | 3.7 | 3.8 | | ROIC（%） | 3.4 | 3.2 | 3.0 | 3.1 | 3.2 | | 净负债权益比（%） | 18.1 | 15.0 | 17.9 | 18.8 | 21.4 | | 利息覆盖率 | 5.1 | 6.6 | 6.8 | 6.6 | 6.5 | | 流动比率 | 4.0 | 3.4 | 3.6 | 3.3 | 3.2 | | 派息比率（%） | 50.0 | 49.7 | 50.0 | 50.0 | 50.0 | ### 风险提示 - **宏观经济复苏不确定性** - **住宅市场销售情况放缓** - **利率下行节奏放缓** ## 其他覆盖公司表现 | 公司名称 | 评级 | 收盘价（港元） | 目标价（港元） | 潜在涨幅（%） | 最新目标价/评级发表日期 | 子行业 | |----------|------|----------------|----------------|----------------|--------------------------|--------| | 万国数据 | 买入 | 41.86 | 56.65 | 35.3 | 2026年04月29日 | 数据中心 | | 世纪互联 | 买入 | 10.52 | 15.76 | 49.8 | 2026年04月29日 | 数据中心 | | 新意网集团 | 买入 | 6.58 | 8.58 | 30.4 | 2026年03月06日 | 数据中心 | | 置富产业信托 | 买入 | 4.91 | 5.78 | 17.7 | 2026年05月13日 | 香港房地产 | | 新世界发展 | 买入 | 8.42 | 11.96 | 42.0 | 2026年03月11日 | 香港房地产 | | 领展房托 | 买入 | 40.98 | 45.70 | 11.5 | 2025年11月21日 | 香港房地产 | | 恒基地产 | 买入 | 32.86 | 32.68 | -0.5 | 2025年09月19日 | 香港房地产 | | 周大福创建 | 买入 | 8.42 | 10.60 | 25.9 | 2026年03月04日 | 基建与物流 | | 顺丰房托 | 买入 | 2.57 | 3.12 | 21.4 | 2026年04月02日 | 物流房地产 | | 安博 | 买入 | 142.31 | 134.94 | -5.2 | 2024年11月15日 | 物流房地产 | | 越秀地产 | 买入 | 4.40 | 5.36 | 21.8 | 2026年01月22日 | 内地房地产 | | 华润置地 | 买入 | 35.92 | 35.30 | -1.7 | 2025年08月27日 | 内地房地产 | | 雅居乐集团 | 买入 | 0.24 | 1.16 | 391.5 | 2023年12月01日 | 内地房地产 | | 碧桂园服务 | 买入 | 6.19 | 9.54 | 54.1 | 2025年09月01日 | 物业服务 | | 越秀服务 | 买入 | 1.80 | 4.20 | 133.3 | 2025年08月22日 | 物业服务 | | 中海物业 | 买入 | 3.91 | 6.30 | 61.1 | 2024年09月05日 | 物业服务 | | 雅生活服务 | 中性 | 2.63 | 3.20 | 21.7 | 2025年08月29日 | 物业服务 | | 时代邻里 | 中性 | 0.58 | 0.60 | 3.4 | 2023年11月30日 | 物业服务 | ## 分析员披露与免责声明 - **分析员披露**：交银国际证券有限公司及关联公司未持有提及的公司证券，亦无财务利益。 - **免责声明**：本报告内容基于交银国际证券认为可靠的信息来源，不构成任何投资建议。投资者应独立评估，考虑自身投资目标、财务状况及需求。交银国际证券不对依赖本报告内容所导致的任何损失负责。 ## 联系信息 - **分析员**：谢骐聪, CFA, FRM - **邮箱**：philip.tse@bocomgroup.com - **电话**：(852) 3766 1815