20260525-华源证券-新鸿基地产-00016.HK-香港住宅龙头迈入盈利修复周期_3页_812kb

新鸿基地产（00016.HK）首次覆盖报告总结

核心内容概述

本报告为新鸿基地产（00016.HK）的首次覆盖报告，发布于2026年05月25日。报告由邓力与陈颖两位分析师撰写，重点分析了公司在房地产开发、投资物业、财务状况及未来发展前景等方面的表现。报告认为，新鸿基地产作为香港住宅市场的龙头企业，正迈入盈利修复周期，具备长期投资价值，首次给予“买入”评级。

主要观点

1. 公司概况

• 新鸿基地产是香港领先的综合地产发展商之一，业务涵盖物业开发、投资物业、电讯与数据中心等。
• 物业开发为其主要收入来源，占FY2025收入的38%。
• 公司秉持“以心建家”理念，凭借卓越的产品力与稳定的交付能力，建立了良好的市场口碑。
• 财务上，公司长期坚持稳健经营与稳定派息政策。

2. 开发业务盈利修复可期

• 香港土储规模位居行业前列，截至2025年末，公司于香港拥有可售住宅土储约1320万平方尺。
• 2026上半财年，公司物业开发营业收入和利润同比分别增长94%和95%，主要受益于内地高毛利住宅项目集中结转。
• 香港住宅市场持续回暖，公司利润率有望逐步回升，带动整体业绩增长。

3. 投资物业经营稳健

• 物业租赁业务为公司主要利润来源，FY2025占比57%。
• 2026上半财年，物业租赁收入基本持平，其中香港零售和写字楼出租率分别保持在94%和91%。
• 内地零售租金增长基本抵消写字楼租金下滑影响，整体经营表现稳健。
• 未来2-3年，随着多个投资物业项目落成，公司投资物业组合规模有望进一步扩张，带动经常性租金收入增长。

4. 财务优势持续强化

• 公司净负债率从2023财年末的21.2%降至2026上半财年的13.5%，显示去杠杆成效显著。
• 融资成本与债务规模同步下降，净财务支出同比减少37%至15.4亿港币。
• 公司长期维持稳定分红政策，2026上半财年每股中期股息同比提升3.2%。

5. 盈利预测与估值

• 预计2026-2028财年公司归母净利润分别为215亿、244亿和284亿港币，同比增速分别为11.4%、13.8%和16.1%。
• 当前股价对应的PE分别为18.71、16.44和14.16倍，低于可比公司（如恒基地产、长实集团、太古地产）2026年平均PE 20.12倍，具备估值修复空间。

关键信息

财务数据（单位：百万港元）

投资评级与建议

• 投资评级：买入（首次）
• 理由：公司作为香港住宅市场龙头，拥有充裕土储，有望在本轮楼市复苏中充分受益；投资物业组合规模持续扩张，业绩修复确定性较高。

风险提示

• 香港楼市复苏速度低于预期；
• 香港及内地商业地产复苏不及预期。

估值与盈利预测

结论

新鸿基地产凭借其在香港住宅市场的领先地位、充裕的土地储备及稳健的财务策略，正逐步走出行业调整期，进入盈利修复阶段。未来2-3年，随着投资物业项目落成及市场回暖，公司业绩有望持续增长，估值亦具备修复空间。基于其盈利潜力与市场地位，首次给予“买入”评级。