20170606-中泰证券-房地产专题研究报告：从高铁漫谈一线楼市的溢出效应_19页_2mb

房地产行业分析：从高铁看一线楼市的溢出效应

核心内容概述

本报告通过分析高铁对房地产市场的影响，探讨了一线城市对周边三线城市的溢出效应，并识别出具有潜力的“价值洼地”城市。报告指出，高铁不仅提升了区域间的交通效率，还通过集聚效应和扩散效应，对房价产生了显著影响。

主要观点

• 高铁双重效应：高铁的开通对区域或城市的发展具有集聚效应和扩散效应。集聚效应使核心城市吸引更多人口和资源，而扩散效应则使中心城市的影响向周边地区延伸。
• 房价涨幅分布：过去5年（2011年11月至2016年11月）涨幅超过30%的城市，主要集中在轨交枢纽的二线和三线城市，以及核心城市周边的三四线城市。
• 核心城市溢出效应边界：一线城市对周边城市的房价影响主要局限于“一小时”高铁通行圈内，圈外城市房价涨幅较小或为负。
• 交通便利性与房价弹性正相关：三线城市至核心城市的交通便利程度与其房价弹性呈正相关，即通行时间越短，房价上涨越明显。
• 潜在价值洼地城市：若一线城市的限购政策长期存在，周边“一小时”通行圈内的三线城市可能持续受益。报告推荐嘉兴、南通、江门三城作为潜在价值洼地。

关键信息

行业概况

• 上市公司数量：134家
• 行业总市值：2438834.32百万元
• 行业流通市值：1979615.40百万元

投资要点

• 高铁建设规模逐年扩大，2016年末全国高铁运营里程已达2.2万公里，占铁路客运比重38%。
• 一线城市周边城市房价上涨主要来源于中心城市的溢出效应，而非本地市场。
• 嘉兴、南通、江门三城因未来将开通高铁至核心城市，具备较大发展潜力。

潜在价值洼地城市分析

风险提示

• 高铁建设进度低于预期
• 政策调控风险

附录：城市轨交规划

嘉兴

• 综合交通规划：加强与上海、杭州、宁波的联系，推进轨道交通建设。
• 轨道交通规划：2015年6月发布线网规划方案，2017年4月与上海开展轨道交通对接工作，目前处于前期阶段。

南通

• 高铁建设：沪通铁路预计2019年建成通车，通苏嘉城际铁路有望年内开工，2020年建成。
• 轨道交通：计划开工轨道交通1号线，启动2号线建设，推动上海轨道交通延伸至南通。

江门

• 城际铁路：广佛江珠城轨预计2022年建成，届时江门至广州仅需30分钟，可与广州地铁及穗莞深线实现换乘。

图表目录

• 图表1：我国高铁运营里程
• 图表2：高铁占铁路客运比重
• 图表3：一线人口占全国人口比重
• 图表4：一线人口与全国人口增速比较
• 图表5：日本新干线运营里程
• 图表6：东京圈城市人口净流入变化（万人）
• 图表7：广深（外来人口-户籍外出人口）增速
• 图表8：京沪（外来人口-户籍外出人口）增速
• 图表9：华南片区涨幅高的城市
• 图表10：华北片区涨幅高的城市
• 图表11：华东片区涨幅高的城市
• 图表12：环沪（外来人口-户籍外出人口）增速
• 图表13：环广深（外来人口-户籍外出人口）增速
• 图表14：环京（外来人口-户籍外出人口）规模（万人）
• 图表15：三线房价涨幅（14年11月至16年11月）
• 图表16：限购与非限购城市成交增速差
• 图表17：昆嘉惠中四城购房者构成（16年）
• 图表18：环京城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月）
• 图表19：环京城市房价涨幅与至京便利指数
• 图表20：环沪城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月）
• 图表21：沪浙线城市房价涨幅与至沪便利指数
• 图表22：沪江线城市房价涨幅与至沪便利指数
• 图表23：环广深城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月）
• 图表24：环广深城市房价涨幅与至广深便利指数
• 图表25：房价弹性与至核心城市的便利程度基本呈正相关（考虑开通高铁的28个城市）
• 图表26：上海、广深周边可能的“价值洼地”城市
• 图表27：嘉兴规划铁路列表
• 图表28：嘉兴轨道交通线网规划方案（中心城区）（征求意见稿）
• 图表29：沪通铁路线路规划图
• 图表30：通苏嘉城际铁路规划图
• 图表31：广佛江珠城际铁路规划图