2021-08-24-亿翰智库-等量拓展保持合理土储_两翼业务更加丰满_7页_1mb

保利发展（600048.SH）2021年上半年经营分析总结

核心内容概览

保利发展（600048.SH）2021年上半年在房地产行业中表现出稳健的经营态势，主要体现在销售额增长、营业收入提升、融资成本优化以及财务结构的持续改善等方面。公司坚持审慎拿地策略，保持合理的土地储备，同时推动多元化业务发展，增强整体盈利能力。

一、销售额同比增长27.0%，等量拓展保持合理土储

• 销售额表现：2021年上半年，保利实现合约销售额2851.9亿元，同比增长27.0%；销售回款2556亿元，回款率89.6%，为公司投资提供有力支撑。
• 销售区域分布：
  • 珠三角、长三角区域销售额均超700亿元，合计占比达53%。
  • 38个核心城市贡献销售额占比达77%，重点城市如广州、佛山、南京、东莞、上海等表现突出。
• 拿地策略：
  • 投资金额963亿元，投销比为0.31。
  • 新增土地储备1651万平方米，面积投销比为0.99，长期维持在1左右。
  • 一二线城市投资金额占比下降至69%，加强核心城市群内潜力三线城市的布局。
  • 新增土地储备中，住宅占比达86%，确保销售去化能力。

二、营业收入或将持续向好，两翼业务逐渐成熟

• 营业收入增长：2021年上半年实现营业收入899.1亿元，同比增长22.0%。
• 收入增长驱动因素：
  • 主业收入确定性强，预收账款达到4425.2亿元，未来将逐步转化为收入。
  • 两翼业务（物业管理、建筑、装饰、酒店等）规模持续扩大，成为新增长点。
• 两翼业务表现：
  • 保利物业2021年上半年收入51.5亿元，同比增长43.1%，在管面积达4.28亿平方米。
• 盈利情况：
  • 毛利率32.5%，净利润率16.3%，较2020年分别下降3.2pcts和1.7pcts。
  • 两翼业务毛利率呈上升趋势，未来有望成为维持高利润率的关键。

三、三道红线维持绿档，融资成本降至4.7%

• 财务状况：
  • 有息负债同比增长10.6%至3341.1亿元，短期债务占比降至18.0%，较2020年下降3.3pcts。
  • 现金短债比由2.0增至2.6，短期偿债压力较小。
  • 货币资金同比增长23.6%至1554.2亿元，资金流动性良好。
• 融资成本：
  • 2021年上半年融资成本降至4.7%，处于行业较低水平。
  • 公司通过发行公司债（75亿元）和中期票据（50亿元）优化融资结构，降低整体成本。
• 债务结构优化：
  • 长期债务占比高，短期债务比例下降，债务结构进一步优化。

关键数据对比（2018-2021H1）

主要观点总结

1. 销售额稳健增长：保利上半年销售额增长27%，销售回款率高，支撑企业投资。
2. 土地储备策略审慎：坚持等量拓展，保持土储合理，新增土地以住宅为主。
3. 营业收入增长潜力大：预收账款持续增长，两翼业务逐渐成熟，为未来收入增长奠定基础。
4. 盈利水平优于行业：尽管利润率略有下降，但整体仍优于多数房企，两翼业务或成利润增长点。
5. 财务结构优化：三道红线维持绿档，债务结构优化，短期偿债压力小，融资成本低。

关键信息

• 区域布局：重点布局珠三角、长三角及核心城市，低能级城市受益于需求外溢。
• 业务拓展：两翼业务（物业、建筑等）规模扩大，成为收入和利润的重要来源。
• 财务健康：现金短债比提升，融资成本降低，显示公司财务状况稳健。
• 行业趋势：在调控背景下，保利保持合理的投资节奏，强化核心区域布局。

相关研究参考

• 2020H1年报综述：房企发展空间与政策环境分析。
• 2020年12月地产月报：核心城市仍是市场主力，政策导向明确。
• 2020年12月月度数据：全年销售增长8.7%，疫情后市场复苏明显。
• 行业研究：长沙作为发展范本，凸显区域经济活力。
• 企业研究：华南房企转向长三角，保利布局契合趋势。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 王柳：18321956213（微信号），wangliu@ehconsulting.com.cn