20140817-华泰证券-房地产_房价观察-房价仍旧承压运行_但略有见底迹象_103页_4mb

行业研究/深度研究总结

核心内容

本报告分析了2014年7月中国房地产市场的情况，涵盖住宅、商业地产、办公楼盘及别墅四大类地产项目的价格变动趋势。报告指出，尽管房价仍面临下行压力，但部分类别已出现见底迹象，整体市场分化加剧。同时，报告认为房地产股票的黄金投资窗口期已经到来，建议机构投资者超配地产以获取超额收益。

主要观点

• 住宅市场：价格承压但见底迹象明显，7月上涨楼盘占比44.0%，下跌楼盘占比56.0%。上涨幅度较6月有所提升，但低于5月。整体房价呈下行态势，环比平均跌幅为-0.70%。
• 商业地产：整体保持平稳，但分化加剧。7月降价楼盘占比49.0%，较6月下降8.9%。上涨幅度显著提升，但低于5月水平。平均跌幅为-3.38%，市场形势严峻。
• 办公楼盘：市场较为稳定，价格敏感性较低。7月上涨楼盘占比50.5%，下跌楼盘占比49.5%。整体均价略有回升，但波动性较历史平均水平略低。
• 别墅市场：价格波动剧烈，7月下滑楼盘占比69.2%，远高于6月的36.0%。平均涨幅为13.70%，跌幅为-23.94%，显示出明显的回调趋势。

关键信息

住宅价格变动

• 7月上涨楼盘占比44.0%，与6月持平。
• 上涨楼盘平均涨幅4.91%，高于6月，低于5月。
• 下跌楼盘平均跌幅-3.87%，低于6月，高于5月。
• 趋势显示，房价下行压力有所缓解，见底迹象初现。

商业地产价格变动

• 7月降价楼盘占比49.0%，低于6月的57.9%。
• 上涨楼盘平均涨幅14.91%，较6月显著回升。
• 下跌楼盘平均跌幅-11.29%，高于6月。
• 整体分化加剧，市场走势不一。

办公楼盘价格变动

• 7月上涨楼盘占比50.5%，较6月明显反弹。
• 上涨楼盘平均涨幅4.60%，略高于6月。
• 下跌楼盘平均跌幅-4.23%，略高于6月。
• 整体市场稳定，价格波动较小。

别墅价格变动

• 7月下滑楼盘占比69.2%，远高于6月。
• 平均涨幅13.70%，远低于6月。
• 平均跌幅-23.94%，远高于6月及5月。
• 虽然价格有所回调，但仍高于历史平均水平。

投资建议

• 投资结论：价格无忧，超配地产。
• 市场趋势：房地产股票会先于房价见底，也会先于房价上涨而上涨。
• 黄金窗口期：从2014年1月到现在都是投资地产股票的黄金窗口期，市场情绪悲观时为最佳时机。

各主要城市房价情况

• 北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、苏州、大连、青岛、西安、长沙、沈阳、厦门、宁波、无锡、南昌、福州、合肥、郑州、太原、哈尔滨、石家庄、长春、包头、贵阳、三亚、东莞、常州、南通、唐山、中山、岳阳、绍兴、连云港 等城市房价变动情况均被监控，各城市房价变动趋势不一，部分城市涨幅显著，部分城市跌幅明显。

各公司楼盘均价变动

• A股上市公司：如万科、保利、金地、招商局地产等，其楼盘均价变动情况显示，部分公司价格有所回升，部分则继续下跌。
• H股上市公司：如长江实业、新鸿基、九龙仓、华润置地、碧桂园等，其楼盘均价变动情况也显示出市场分化。
• 未上市公司：如美都控股、和记黄埔、佳兆业、复地等，其价格变动情况同样呈现出分化趋势。

总结

2014年7月，中国房地产市场整体呈现下行趋势，但部分细分市场已出现见底迹象。住宅、商业地产、办公楼盘及别墅价格波动显著，市场分化加剧。报告建议投资者把握当前市场形势，超配房地产股票以获取超额收益。