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自贸、养老等概念股活跃，金九成交平淡 - 房地产周报（09月14日至09月20日）

核心内容

行业动态

• REITs政策：随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策可能放宽，REITs或将随之推出，为行业带来新的融资渠道。
• 房价走势：8月份，一线城市房价全面上涨，其中广州、上海环比涨幅最高，达到1.7%；北上广深四大城市同比涨幅均超过18%。
• 商业地产偏好：国内房地产基金偏爱商业地产，因其在回报率和投资策略上更具吸引力。
• 保障房政策：内蒙古自治区明确保障房上市交易规则，允许个人购买保障房满5年后转让或出租，政府投资保障房需上交30%成交价方可取得全部产权。

楼市概况

• 成交数据：上周33个城市楼市成交量为4.3万套，环比下降10%，同比下降6%，为2012年周平均成交量的101.7%。
• 成交与供应比：十大城市成交与供应比约为84.8%，供应量略大于成交量，可售存货为68.3万套。
• 区域表现：环渤海和中部地区成交量环比增长，分别为3.5%和1.8%；长三角、珠三角和西部地区成交量环比下降，分别为6.5%、19.8%和25.9%。

股价表现

• 地产板块：上周跌幅3.6%，弱于沪深300指数跌幅2.3%。从年初至今，地产板块累计跌幅2.2%，优于沪深300指数累计跌幅3.6%。
• 个股表现：A股地产股中，世联地产、陆家嘴、北辰实业等表现较好；新湖中宝、上实发展、招商地产等表现较差。
• 内房股表现：明发集团、莱蒙国际、建业地产等表现较好；龙湖地产、绿城中国、方兴地产等表现较差。

投资建议

• 短期调整：地产板块出现短期调整，但自贸区主题概念股表现依然强劲。
• 基本面趋势：9月前三周成交量稳定，8月一线城市房价继续上涨，四季度推盘量增加，行业基本面稳中向好。
• 评级维持：维持房地产行业“谨慎推荐”评级。
• 重点推荐：
  • 龙头企业：万科、保利
  • 城镇化受益：华夏幸福
  • 轻资产运营：世联地产
  • 商业地产运营商：阳光股份
  • 短期重点：闽系地产新秀泰禾集团

关键信息

楼市表现

• 成交量：33城市上周成交量4.3万套，环比下降10%，同比下降6%。
• 去化周期：十大城市静态去化周期略升至8.2个月。
• 区域分化：全国楼市冷热不均，一二三线城市房价涨跌分化，70个大中城市中，大部分房价环比涨幅逐月下降。

公司动态

• 金科股份：全资子公司湖南金科房地产开发有限公司取得郴州市一宗地土地使用权，成交总价23,500万元。
• 万科A：全资子公司邦才有限公司拟在境外申请3.75亿美元银行贷款，万科地产（香港）有限公司提供连带责任担保。

估值与盈利

• 估值表：表5列出了重点覆盖公司的最新股价、市值、市销率、销售数据、ROE、EPS及PE等关键财务指标。
• 模拟组合：银河地产模拟组合保持不变，包括保利地产（20%）、万科A（20%）、华夏幸福（15%）、阳光股份（15%）、荣盛发展（15%）、金科股份（15%），累计绝对收益-4%，相对行业超额收益-1.8%，相对沪深300指数超额收益-0.4%。

主要观点

• 房地产市场整体呈现稳中向好的基本面趋势，但缺乏整体性上升催化剂。
• 一线城市房价持续上涨，而三四线城市成交量下降，市场分化明显。
• REITs政策可能为房地产行业带来新的融资渠道，但市场对其利好已部分消化。
• 商业地产因其投资策略和回报率优势，受到房地产基金的青睐。
• 银河地产模拟组合保持稳定，维持“谨慎推荐”评级，重点关注具有稳健经营和良好增长潜力的公司。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

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