房地产行业最新观点及1~6月房地产数据点评：限售政策节点式放松推动销售好于预期，土地购置费支撑作用下降或造就投资下滑加速-20180716-招商证券-14页-1mb

文档总结

核心内容概述

本报告发布于2018年7月16日，主要分析房地产行业在2018年1-6月的表现及未来趋势，重点探讨限售政策放松对销售的推动作用、土地购置费对投资的支撑、资金链变化对房价的影响，以及房地产产业链上下游的分化情况。同时，报告提出了对房地产板块的投资建议和配置策略。

主要观点

1. 销售表现

• 6月销售同比小幅回落：6月单月商品房销售面积同比增长4.5%，销售额增长17.1%，略好于市场预期。
• 行业处于中周期复苏通道：房地产销售不一定会出现连续数月负增长，当前行业仍处于复苏阶段。
• 城市分化明显：一线城市销售已见底回升，二线城市仍在探底，三四线城市趋势下行但短期表现尚可。
• 销售结构变化：6月销售均价同比走平，一线城市销售占比有所提高。
• 预测销量同比底部在18Q3：预计全国房地产销售同比在2018年第三季度见底。

2. 投资表现

• 名义投资增速回落：6月名义投资同比增长8.4%，较5月下降1.4PCT。
• 土地购置费仍是主力：尽管支撑作用下降，但仍是拉动投资的主要因素。
• 建安投资小幅回升：受PPI和在建面积增长影响，建安投资或低位略回升。
• 全年投资增速预计放缓至5%：预计2018年全年房地产投资增速放缓至5%，呈前高后低走势。

3. 资金链变化

• 资金链短期反弹：6月资金来源同比增长3.0%，但增速回落，销售回款为主要负向拉动力。
• 资金链趋势性收紧：自2017年以来资金链持续收紧，预计2018年下半年将出现压制房价的风险。
• 房价滞后回落：一线房价回落过程或已完成，二线将在2019年出现调整，三四线则可能全年调整。

4. 房地产产业链分化

• 上游周期行业滞后补库存：供给侧改革后，上游行业出现补库存，盈利改善，但需求持续向下的预期正在形成。
• 下游行业已见顶：家电、家居等下游行业已出现顶部并持续调整。
• 上下游背离程度变化：建材、建筑行业背离程度最大，其次是有色，钢铁和煤炭背离程度逐渐缩小。

关键信息

行业数据

• 1-6月销售面积：7.71亿平米，同比增长3.3%。
• 新开工面积：9.58亿平米，同比增长11.8%。
• 开发投资额：5.55万亿元，同比增长9.7%。
• 资金来源：7.93万亿元，同比增长4.6%。

投资建议

• 重点推荐高周转龙头：如【万科A】、【保利地产】，具备稳定净利润率和融资优势。
• 推荐资源型公司：如【华侨城A】，拿地成本优势明显，当前估值较低，具备修复空间。
• 关注高杠杆公司：如【中南建设】，具备顺周期弹性，未来盈利改善预期显著。
• 配置组合建议：
  • 高周转公司首选【万科A、保利地产】；
  • 资源型公司首选【华侨城A】；
  • 高杠杆高周转型公司首选【中南建设】；
  • 关注中等龙头的“后起之秀”。

其他建议

• 租购并举政策红利：关注长租市场，如【万科A、昆百大】等，以及【光大嘉宝】等Reits相关标的。
• 多元化转型：关注具备成长性和RNAV安全边际的中小票，如【苏宁环球】、【南山控股】。
• 央企改革主题：推荐【华侨城A、保利地产】等央企改革标的，关注地方国企改革机会。
• 区域主题：京津冀协同战略和粤港澳大湾区为重要区域主题，推荐【华侨城A、华发股份、天健集团】等价值型标的。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大；
• 短期龙头销售不及预期；
• 调控政策超预期强化。

投资评级定义

• 公司短期评级：基于股价相对沪深300指数的表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 公司长期评级：基于公司长期竞争力，分为A、B、C三级。
• 行业投资评级：基于行业指数相对沪深300指数的表现，分为推荐、中性和回避。

团队背景

• 报告由招商证券房地产行业分析师团队撰写，团队成员包括赵可、刘义、董浩、李洋。
• 团队在行业内享有较高声誉，曾获得多项奖项，如“新财富房地产行业入围奖”、“金牛奖房地产行业第四名”等。