20250926-国盛证券-宏观专题_四大维度_地产何时能见底_15页_898kb

标题：四大维度分析中国房地产市场触底可能性

核心结论：

• 地产供给：新房新开工面积较峰值下降63%；存量住房充足，结构短缺仍存（一线城市供给不足）；去化周期保持高位。
• 地产需求：改善需求主导未来十年（占比超70%）；投资性需求转负，年均减少1亿平方米；刚性需求逐年减少，小房换大房成为主力。
• 居民债务：杠杆率61.3%（低于美日，高于欧区）；偿债收入比降至6.8%（接近2017年水平），预计1-2年内降至正常。
• 房价：房价收入比10.1倍，全球居高；租售比仅2%（低于全球均值）。

政策建议

供给端：

• 严控增量供给，严禁现房销售，调整土地供应结构（人地挂钩）。
• 化解存量库存，鼓励房企债务重组，探索REITs退出机制。

需求端：

• 放开一线限购，提升公积金贷款额度，增加保障房供给。
• 大力推进旧改与城中村改造，以货币化安置或房票定向去化。

债务端：

• 下调存量房贷利率，2024年已降至3-3.1%（仍有下调空间）。
• 完善个税抵扣额度，探索个人破产制度，缓解债务压力。

关键数据

风险提示

• 测算误差：受限于数据可得性，假设模型或导致结果偏差。
• 政策不及预期：若宽松政策力度不足，地产下行风险加剧。