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招商蛇口2021年业绩点评报告总结

核心内容

招商蛇口于2022年3月1日发布了2021年业绩快报，整体表现呈现出“增收不增利”的特点。尽管营业收入同比增长显著，但净利润和基本每股收益均出现下滑，反映出公司在盈利端面临较大压力。

主要观点

营收增长，盈利承压

• 营业收入：2021年公司预计实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%。
• 利润总额：利润总额为228.43亿元，同比下降5.25%。
• 归母净利润：归母净利润为103.72亿元，同比下降15.35%。
• 基本每股收益：基本每股收益为1.16元/股，同比下降20.55%。

原因分析：

1. 结转毛利率下降：受市场下行影响，结转毛利率同比下降。
2. 资产减值与信用减值：计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72亿元，减少归母净利润34.56亿元。
3. 投资收益减少：转让子公司导致投资收益同比减少24.45亿元，归母净利润减少20.49亿元。

销售表现强劲，行业排名提升

• 签约金额：全年实现签约金额3268.34亿元，同比增长17.73%。
• 签约面积：签约面积为1464.47万平方米，同比增长17.77%。
• 销售均价：全年销售均价为22317.56元/平方米，同比略降0.03%。
• 行业排名：公司销售金额在克而瑞榜单中位列第7，较上一年度上升3名。

销售特点：

• 全年销售面积和金额增速均高于17%，是少数实现销售量价双位数增长的企业。
• 尽管未完成年初3300亿元的销售目标，但行业龙头地位依然稳固。

拿地强度领先，布局优化

• 新增土储：全年新增土储建筑面积1551万平方米，同比下降4.54%。
• 总地价：总地价为2150亿元，同比增长41.82%。
• 拿地均价：拿地均价为13862元/平方米，同比增长48.57%。

拿地策略：

• 公司采取积极的拿地策略，拿地强度高于行业平均水平。
• 优先布局东部沿海经济发达地区和中西部内陆省会城市或都市发展核心圈。
• 通过多元化投资方式获取土地，上半年获取63宗，下半年获取49宗。

融资渠道通畅，成本逐步下降

• 融资方式：2021年滚动发行9期超短融资券，四季度以来融资环境改善。
• 中期票据发行：11月和2022年1月分别发行两期中期票据，总规模为42.9亿元。
• 发行利率：三年期票据发行利率分别为3.23%和2.89%，五年期票据发行利率为3.55%和3.30%。

融资优势：

• 融资渠道通畅，融资成本逐步下降。
• 优质土储为公司提供了良好的安全垫。

关键信息

投资建议

• 评级：推荐，维持评级。
• 预计EPS：2021-2023年每股收益分别为1.31元/股、1.40元/股、1.54元/股。
• 市盈率：以2022年3月1日收盘价13.92元计算，对应市盈率分别为10.6倍、9.9倍、9.0倍。

风险提示

• 销售去化不及预期。
• 融资环境波动。

图表说明

• 图1：招商蛇口营业收入及同比增速。
• 图2：招商蛇口利润总额及同比增速。
• 图3：招商蛇口归属于上市公司股东净利润及同比增速。
• 图4：招商蛇口基本每股收益及同比增速。
• 图5：2021年各季度招商蛇口营业利润率。
• 图6：招商蛇口销售面积及同比。
• 图7：招商蛇口销售金额及同比。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 教育背景：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士
• 工作经历：自2018年5月加入中国银河证券研究院，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

免责声明

本报告由中国银河证券股份有限公司提供，仅供参考，不构成投资建议。客户不应单纯依靠本报告进行投资决策，应自行判断并承担相关风险。