联讯宏观专题研究：长租公寓REITs模式全解析-20171204-联讯证券-24页-1mb

长租公寓REITs模式全解析总结

核心内容

2017年被称为中国租赁住房元年，政策与市场环境推动租赁住房行业进入快速发展阶段。随着“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向的加强，以及“租购同权”等政策的实施，租赁市场迎来了新的发展机遇。同时，租赁住房市场也面临市场定位错误和经营成本高的问题，尤其是融资成本，成为制约长租公寓盈利的重要因素。

为了解决这些问题，长租公寓企业开始探索资产证券化（ABS）等融资方式，其中REITs（房地产投资信托基金）成为关键工具。通过REITs，企业可以盘活存量资产，提高融资效率，同时实现风险隔离和资金回流，为长租公寓的可持续发展提供支持。

主要观点

• 政策推动：国家和地方层面出台多项政策支持租赁住房市场发展，如“租购同权”、增加租赁性土地供给、加快住房租赁市场立法等，为长租公寓发展提供了制度保障。
• 市场定位与成本问题：当前长租公寓市场定位偏向年轻租客，而真正有消费能力的人群是工作5年以上、有稳定关系的中高层白领。同时，高融资成本是制约盈利的关键。
• REITs的重要性：REITs作为一种融资工具，能够有效盘活资产，提高融资效率，且具备更完善的风险隔离机制，是长租公寓企业实现盈利的重要手段。
• 融资模式分类：我国长租公寓证券化融资主要分为三种模式：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs。其中，重资产类REITs模式由于具备物业担保，融资效率和可复制性更高。

关键信息

一、租房市场前景分析

• 市场痛点：租期错配严重，租户期望租期与实际租期不一致，导致供需不匹配。
• 市场空间测算：根据住房自有率和房租收入比，我国长租公寓潜在市场空间约为4790.8亿元。
• 租客需求：租客愿意为稳定性和增值服务支付溢价，稳定价值可占房价的11%至31%。

二、长租公寓资产证券化

1. 重资产类REITs模式

• 案例1：某权益型房托资产支持专项计划，发行规模2.7亿元，优先级1.3亿，权益级1.4亿，年化收益率不一。
• 案例2：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划，发行规模16.76亿元，优先级15亿，次级1.76亿，底层资产包括10处物业的产权和租金收益权。
• 特点：融资效率高，物业无折价，可复制性强，通过“储架发行”机制提高发行效率，大型开发商更具优势。

2. 轻资产租金收益权ABS模式

• 案例3：某信托受益权资产支持专项计划，总规模3.85亿元，优先级3.5亿，次级0.35亿，底层资产为租金收益权。
• 案例4：某房租分期信托受益权资产支持专项计划，规模5亿元，优先级4.5亿，次级0.5亿，底层资产为房租分期消费贷款。
• 特点：风险分散，但存在房源空置和租金收入不稳定的问题，通过差额支付承诺和担保公司提供保障。

三、长租公寓REITs模式对比分析

四、REITs模式优势

• 融资效率：REITs相比传统融资方式，如银行抵押贷款和CMBS，具有更高的融资效率，且无物业折价。
• 风险隔离：通过专项计划、私募基金、SPV等结构设计，实现资产与原始权益人之间的风险隔离。
• 可复制性：REITs模式便于复制，有助于企业快速拓展业务，形成规模效应和品牌影响力。
• 政策支持：国家和地方政策持续支持租赁住房发展，为REITs提供了良好的政策环境。

风险提示

• 监管风险：政策变化可能导致REITs发行和运营的不确定性。
• 市场风险：租金收入波动、物业空置率上升等会影响REITs的收益。
• 流动性风险：REITs的存续期较长，可能影响资金流动性。

总结

长租公寓REITs模式是当前租赁住房行业融资的重要手段，通过证券化实现资产盘活和资金回流，具有较高的融资效率和风险隔离能力。未来随着政策进一步完善和市场成熟，更多租赁住房融资工具将陆续推出，为行业提供更广阔的发展空间。