20170731-广发证券-房地产行业_长租公寓系列深度报告之二_从EQR透视美国长租公寓运营模式_37页_1mb

美国长租公寓运营模式分析——以EQR为例

核心内容概览

本报告深入分析了美国长租公寓运营企业Equity Residential（EQR）的运营模式，重点探讨其在融资、投资和运营方面的优势，为我国长租公寓企业的发展提供借鉴。

主要观点

• EQR公司简介：EQR成立于1969年，是美国第一家上市的公寓型REITs，市场占有率始终位居前列，2016年物业数量为302个，房间数7.75万间。
• 融资优势：得益于美国REITs制度，EQR能够进行高效股权融资，并通过债权融资补充资金，保持较低的杠杆水平和资金成本。
• 投资策略：EQR经历了三个阶段的发展：快速扩张、多元尝试、聚焦核心市场。通过精准把握市场节奏，实现低买高卖，提高投资回报。
• 运营优势：EQR提供全流程、高品质服务，降低空置率，提升租金溢价。通过信息化平台和精简人员配置，实现运营成本的有效控制。

关键信息总结

融资端

• REITs制度：1960年美国允许设立REITs，1991年允许权益型REITs上市流通，为EQR融资提供了制度基础。
• 融资方式：EQR主要采用股权融资和债权融资，其中股权融资包括普通股、优先股和存托凭证，债权融资包括无抵押票据和循环贷款。
• 融资效率：公司融资渠道多元，资金成本低，债务资金成本低于同期限无风险利率1%-2%。
• 税收优惠：REITs享有税收豁免政策，使得债务成本进一步降低，2016年税收豁免债务成本仅1.1%。

投资端

• 三阶段发展：
  • 第一阶段（1993-2000）：快速扩张，利用低资本化率和高租金回报率进行大规模物业收购。
  • 第二阶段（2001-2005）：放慢扩张，平衡收购与出售，尝试多元化业务但最终回归公寓主业。
  • 第三阶段（2006-至今）：聚焦核心市场，剥离非核心物业，实现精准投资和高回报。
• 投资策略：根据市场状况调整投资方向，优先布局核心城市，把握市场低买高卖时机。
• 核心市场选择：EQR聚焦于纽约、华盛顿、波士顿、洛杉矶、旧金山和西雅图等高成长性区域，这些区域具备高入住率、高租金水平和高经济增速。

运营端

• 服务流程：EQR提供从招租、签约到入住后的全流程服务，提升出租率和租金溢价。
• 信息化建设：公司通过建立信息化平台实现高效运营，降低管理成本。
• 人员配置：精简后台人员，提高运营效率，控制运营成本。
• 增值服务：与Zipcar、Cort Furniture等企业合作，提供搬家、家具租赁等服务，提升客户满意度。
• 空置率控制：EQR的空置率低于行业平均水平，租金稳定增长，运营成本相对平稳，投资回报率显著高于十年期国债收益率。

借鉴意义

• 规模化扩张：有质量的规模化扩张是实现市场领先的前提。
• 租金溢价：通过全流程服务提高出租率和租金溢价是关键。
• 运营效率：IT化能力和高效的人员管理是实现盈利增长的保障。

风险提示

• 政策风险：政策支持力度及落地节奏低于预期。
• 市场风险：租赁人口及租金增长不及预期。
• 资产价格风险：资产价格持续过快上涨可能影响投资回报。

图表索引

• 图1：自持型重资产公寓企业的运营模式
• 图2：EQR的运营及盈利模式
• 图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量
• 图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量
• 图5：EQR收入结构
• 图6：EQR营业利润及同比
• 图7：美国主要公寓REITs市值
• 图8：EQR股价及标普500走势图
• 图9：EQR平均投资回报率
• 图10：EQR股利分红及股息率
• 图11：EQR2016年股权结构
• 图12：EQR三阶段发展战略概览
• 图13：EQR三阶段物业分布图
• 图14：EQR物业分布（1993年和2000年）
• 图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况
• 图16：EQR负债率和NYSE平均负债率
• 图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况
• 图18：税收豁免债务规模及成本一览
• 图19：EQR发债成本较低
• 图20：EQR融资高效且呈现多元化
• 图21：EQR融资规模与运营房间数量
• 图22：EQR租金营业成本及NOI情况
• 图23：美国房屋自有率
• 图24：90年代美国出租房屋入住率
• 图25：全美租金中位数及增长率
• 图26：90年代美国房屋租售比
• 图27：EQR第一阶段投资策略
• 图28：EQR第一阶段运营房间数及增速
• 图29：EQR第一阶段以收购物业为主
• 图30：EQR第一阶段毛租金收益率
• 图31：EQR第二阶段投资策略
• 图32：美国出租房入住率持续下行
• 图33：美国房屋租售比快速上涨
• 图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定
• 图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业
• 图36：EQR在第二阶段毛租金收益率持续下行
• 图37：美国公寓成交量
• 图38：美国公寓交易单价
• 图39：EQR在第三阶段投资策略
• 图40：EQR战略核心市场失业率
• 图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率
• 图42：EQR战略核心市场平均租金水平
• 图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降
• 图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主
• 图45：EQR在第三阶段毛租金收益率波动上行
• 图46：EQR出售公寓均价
• 图47：EQR售出项目平均IRR
• 图48：EQR现有物业分布图
• 图49：EQR营业利润结构变化（按地区）
• 图50：EQR各类型物业数量和占比变化
• 图51：EQR各类型房间数量和占比变化
• 图52：各类型物业月租金水平
• 图53：美国各类型租房人数
• 图54：EQR官方网站（城市选择）
• 图55：EQR官方网站（区域选择）
• 图56：EQR某项目的WalkScore评分
• 图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息）
• 图58：EQR的单位公寓平均费用支出
• 图59：EQR与Zipcar合作搬家服务
• 图60：EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠
• 图61：EQR的居住配套与服务
• 图62：EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务
• 图63：EQR全流程服务
• 图64：EQR空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比
• 图65：EQR纽约市场租金溢价
• 图66：EQR西雅图市场租金溢价
• 图67：EQR的同店每月租金总体保持平稳增长
• 图68：EQR的单位公寓平均费用支出（万美元）
• 图69：EQR的同店每套工资支出
• 图70：EQR的同店每单元运营费用
• 图71：EQR的CE值（营业费用/营业净利润）

表格索引

• 表1：美国REITs推行相关政策与事件
• 表2：EQR股票发行列表（1993-2000年）
• 表3：EQR债务发行列表（1993-2000年）
• 表4：美国在持有环节对于REITs税收优惠政策
• 表5：美国在交易环节对于REITs的税收优惠政策
• 表6：2014年以来EQR物业剥离情况
• 表7：2016年EQR各区域物业经营数据

总结

EQR通过高效的融资机制、精准的投资策略和优质的运营服务，成为美国长租公寓市场的领军企业。其成功经验包括：通过REITs制度实现低成本融资；根据市场变化灵活调整投资方向，聚焦核心市场；利用信息化平台和多元化服务提升运营效率和客户满意度。这些经验为我国长租公寓企业的发展提供了重要参考。