20140909-安信证券-房地产_周报-地产企业融资继续放开_周住宅成交小幅回落_20页_1mb

房地产行业动态分析总结

核心内容

2014年9月9日的房地产行业动态分析指出，地产企业融资继续放开，周住宅成交小幅回落。整体来看，地产股表现良好，投资评级为“领先大市-A”，认为未来两个月成交量有望回升。此外，中票放开对地产企业有利，而“营改增”对行业整体税负影响不大。

主要观点

• 融资渠道拓宽：房地产企业融资渠道进一步放宽，中票市场放开，有助于降低融资成本，大型房企将率先受益。
• 政策环境改善：随着各地限购限贷政策的放松，房贷政策宽松已具备，未来成交量有望回升。
• 行业税负影响有限：尽管“营改增”税率提高至17%，但对整体税负影响不大，高毛利公司可能面临更大税负压力。
• 地产股表现：申万地产指数上涨5.31%，在28个一级行业中排名第10。万科A、保利地产、招商地产等龙头股涨幅居前。
• 投资建议：继续看好地产股，推荐三条主线：龙头、转型、主题。龙头股包括保利、万科、招商地产；转型股包括广宇集团、华业地产、中天城投；京津冀主题股包括华夏幸福、宝硕股份；国企改革股包括金隅股份。

关键信息

1. 市场表现

• 本周上证综指上涨4.93%，深证成指上涨4.75%，申万地产指数上涨5.31%。
• 43个城市商品住宅成交面积为438万平方米，环比下降5.3%，同比下降4.5%。
• 二手房成交面积为87.2万平方米，环比下降10.1%，同比下降21.2%。

2. 项目拓展与融资动态

• 上市房企在9月初进行了多项项目拓展和融资活动，包括股权转让、购买土地、申请贷款等。
• 万科A以16.51亿元出售上海万狮置业90%的股权，荣安地产新增以自有资金购买理财产品额度5亿元。

3. 融资与信托动态

• 房地产信托发行规模同比下降21%，发行利率上升至9.71%。
• 三季度房地产信托发行规模同比下降59.8%，但近期有回升趋势。
• 中票市场存量规模约3.2万亿，3年期AAA级企业发行利率为6.35%，低于信托融资利率。

4. 公司动态与投资建议

• 华夏幸福：引入北斗产业链，与国能集团合作，预计2014至2015年EPS分别为3.08和4.51元，目标价37.2元。
• 万科A：8月销售额增长，但销售均价连续三月同比负增长；公司继续贯彻小股操盘模式，预计2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元，目标价12.18元。
• 库存情况：一手房可售套数159.4万套，去化周期为15.0个月，三线城市去化周期较长。

风险提示

• 各地信贷放宽政策可能被叫停。
• 房地产销售面积降幅超预期。
• 京津冀一体化发展可能低于预期。

行业数据

成交数据

• 一线城市成交面积下降14.5%，二线城市略有增长，三线城市保持正增长。
• 二手房成交面积下降10.1%，同比降幅扩大。

库存数据

• 一手房可售套数同比增长24.7%，去化周期为15.0个月，三线城市去化周期达30.2个月。

上市公司公告

• 多家房企发布了项目拓展和融资公告，包括股权转让、土地竞拍、债券发行等。
• 万科A、华夏幸福、金隅股份等公司获得投资评级“买入-A”。

估值与盈利预测

• 华夏幸福：预计2014至2016年EPS分别为3.08、4.51和5.98元，市盈率从20.6倍降至4.6倍。
• 万科A：预计2014至2016年EPS分别为1.74、2.27和2.73元，市盈率从8.3倍降至3.5倍。

附录

• 表格展示了各公司的估值、盈利预测及市场表现。
• 图表显示了房地产成交面积、库存去化周期及货币市场利率的变化趋势。