20221012-中国银河-房地产9月行业动态报告_金九_弱修复_政策组合拳释放积极信号_22页_1mb

房地产行业2022年9月动态报告总结

核心内容

2022年9月，房地产行业呈现“金九”弱修复，销售面积和套数环比小幅回升，但同比仍处于负增长区间。政策端发力稳楼市，通过降息、减税等手段释放积极信号，市场预期有所改善。四季度或迎来新一轮政策窗口期，行业有望进入弱复苏阶段。

主要观点

• 销售情况：9月销售面积和套数较8月有所回升，但同比仍为负增长。城市分化加剧，一线城市销售增长明显，二线城市恢复不明显，三线城市环比增长。
• 土地市场：二轮土拍流拍率明显下降，但溢价率有所下滑。三轮土拍供应量同比大幅下降，七成地块底价成交，国企拿地活跃，民企拿地收缩。
• 政策支持：央行和银保监会发布多项政策，包括阶段性降息、个税退税、公积金利率下调等，释放出对房地产行业的积极信号。
• 投资建议：建议关注强信用房企及优质物业管理公司，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、滨江集团及招商积余。

关键信息

一、销售跟踪

• 9月销售数据：30城新房销售面积1310.17万平，同比-13.91%，环比+6.58%；成交套数117536套，同比-17.02%，环比+4.19%。
• 城市分化：一线城市销售增长，二线城市恢复不明显，三线城市环比增长。
• 去化情况：十大城市去化周期为12.68月，环比+18.06%，同比+20.19%。

二、土地跟踪

• 二轮土拍：21城完成二轮集中供地，揽金5396亿元，同比+8.18%。流拍率下降至4.99%，溢价率下降至4.12%。
• 三轮土拍：13城完成第三批集中供地，收金3865亿元，其中154宗地块底价成交，底价成交率70.8%，较二轮+5.01%。
• 拿地格局：国企拿地活跃，民企拿地收缩，呈现“国增民减”趋势。

三、政策组合拳

• 房贷利率下调：央行授权对符合条件的城市阶段性放宽首套房贷利率下限，支持刚需及改善性需求。
• 个税退免：对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，可申请个税退税。
• 公积金利率下调：5年期以上公积金贷款利率下调至3.1%，开启地产信贷宽松周期。
• 政策工具箱：强调“一城一策”，各地优化信贷政策，降低购房成本，促进市场复苏。

四、资本市场表现

• LPR下调：年内三次下调LPR，5年期LPR降幅超过1年期LPR，旨在降低居民购房成本。
• 估值情况：房地产板块PE处于近三年平均水平，PB仍处于历史低位，未来修复空间较大。
• 物业管理板块：H股物管企业表现分化，部分公司涨幅显著，但整体仍面临较大压力。

五、投资建议

• 推荐房企：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、滨江集团。
• 推荐物管公司：招商积余。
• 政策窗口期：四季度是房地产行业企稳的政策窗口期，行业有望迎来弱复苏。

六、风险提示

• 销售下滑超预期。
• 政策支持力度不及预期。
• 融资环境收紧。

附录

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：第一批土拍22城土地供应量
• 图9：第一批土拍22城成交情况
• 图10：22城土地供应量
• 图11：第二批土拍22城成交情况
• 图12：第一批土拍22城溢价成交率
• 图13：第一批土拍22城成交与流拍情况
• 图14：第二批土拍22城溢价成交率
• 图15：第二批土拍22城成交与流拍情况
• 图16：第一批土拍22城溢价率
• 图17：第二批土拍22城溢价率
• 图18：第三批土拍22城溢价成交率
• 图19：第三批土拍22城成交与流拍情况
• 图20：第三批土地供应量
• 图21：第三批土拍22城溢价率
• 图22：国企与民企一轮集中土拍拿地情况
• 图23：房地产行业2022H1营业总收入及同比增速
• 图24：房地产行业2022H1归母净利润及同比增速
• 图25：房地产行业2022H1销售毛利率及销售净利率
• 图26：房企2022H1销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图27：房地产行业2022H1净负债率
• 图28：房地产行业2022H1资产负债率
• 图29：房地产行业2022H1预收账款及同比增速
• 图30：房企2022H1现金流量及同比增速
• 图31：房企2022H1销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图32：2013-2022年地产板块相对收益、商品房销售额同比及两会对地产行业的表述
• 图33：每月LPR变化情况
• 图34：近几年首套房贷利率
• 图35：房地产板块PE
• 图36：房地产板块PB
• 图37：行业PE比较
• 图38：行业PB比较
• 图39：恒生指数与恒生物业服务及管理指数
• 图40：9月港股物业公司涨跌幅

表格目录

• 表1：A股部分房企2022H1三道红线情况
• 表2：2022年年初以来主要政策表态
• 表3：首付比例下调的城市
• 表4：房贷利率下调的城市
• 表5：放松限购限贷限售的政策