地产行业策略报告_行业仍在筑底_26年期待政策组合拳_24页_1mb

潮涌东方满江红：东方证券2026年度投资策略会总结

核心内容

2025年房地产行业仍处于筑底阶段，新房成交量持续收缩，二手房市场则以价换量，价格持续下行。2026年，随着政策组合拳的预期增强，房地产市场有望迎来阶段性企稳，但整体仍面临较大压力。报告重点分析了政策方向、销售与供给端趋势以及投资建议。

主要观点

• 2025年行业趋势：新房成交面积继续收缩，但降幅较2024年收窄；二手房成交量增长但价格持续下跌，尤其是一线城市。
• 2026年政策预期：可能迎来降息、房贷贴息、公积金改革、限购放松、收储政策优化、城中村改造支持等组合拳政策，以稳定房地产市场。
• 销售端预测：预计2026年商品房销售面积同比下降8.0%，销售金额同比下降8.9%，但降幅有望继续收窄，部分月份可能出现同比转正。
• 供给端预测：新开工和竣工面积仍将继续下滑，但降幅收窄；开发投资额预计同比下降8.5%。
• 投资建议：在“止跌企稳”尚未明确之前，板块难以出现趋势性行情，但可关注政策预期带来的机会，重点推荐优质开发商、商业地产运营及房产经纪平台。

关键信息

政策面展望

1. 降息与贴息：通过降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距，重塑房价底部支撑，阻断下行螺旋。
2. 公积金改革：在商贷收缩背景下，公积金作为重要购房资金渠道，若能扩大使用范围和资金池规模，将有助于市场企稳。
3. 限购放松：关注北上深核心区域限购政策进一步松绑，优化购房门槛。
4. 收储政策：鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房，但需解决资金成本和项目可持续性问题。
5. 城中村改造：政策聚焦群众意愿强、资金平衡的项目，中央财政和央行PSL支持可能成为关键。

销售与供给端预测

• 销售面积：预计2026年同比下降8.0%，降幅继续收窄。
• 销售金额：预计2026年同比下降8.9%，全年销售均价继续下探，但跌幅收窄。
• 新开工面积：预计2026年同比下降12.3%，降幅收窄。
• 竣工面积：预计2026年同比下降15%，受开工走弱及保交楼尾声影响。
• 开发投资额：预计2026年同比下降8.5%，整体修复缓慢。

投资建议

• 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市，销售增长预期高，项目利润率有望边际改善，减值计提充分，具备第二增长曲线潜力。
  • 推荐标的：华润置地(01109)、建发国际集团(01908)、龙湖集团(00960)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244)
• 商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部企业稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性。
  • 推荐标的：华润万象生活(01209)
• 房产经纪平台：平台化发展带来规模与品牌优势，议价能力强，政策兑现或市场复苏将带来业绩弹性。
  • 推荐标的：贝壳-W(02423)

风险提示

• 地产逆周期政策不及预期，可能引发市场进一步下行。
• 销售大幅下滑，影响开发商周转能力和盈利能力。
• 假设条件变化可能影响预测结果。
• 房企信用风险扩大，个别房企可能因债务问题引发信用违约。

附录

• 30大中城市新房数据：包含北京、上海、广州、深圳等，部分城市因数据缺失不参与计算。
• 18城二手房数据：包括北京、上海、深圳等，部分城市因历史数据缺失不参与计算。

投资评级说明

• 公司投资评级：买入（相对强于市场基准指数收益率15%以上）、增持（5%~15%）、中性（-5%~+5%）、减持（-5%以下）。
• 行业投资评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）、中性（-5%~+5%）、看淡（-5%以下）。
• 未评级：股票不在研究覆盖范围内。
• 暂停评级：存在利益冲突或研究依据不足。

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