20230202-华创证券-房地产行业跟踪报告_县城房地产市场观察-地产回乡见闻_13页_1mb

房地产行业跟踪报告总结

核心内容概述

本报告通过回乡见闻，分析了县城及三四线城市房地产市场现状，重点关注了天长市与菏泽市的市场情况，结合居民购房行为、房价走势、销售状况、商业地产发展及房企口碑等多维度信息，揭示了当前房地产市场面临的挑战与机遇。

主要观点

• 高能级城市春节销售数据参考意义不大：春节销售数据多为中高能级城市，而县城市场才是真正体现春节成交放大的区域，但相关数据未被纳入主流监测体系。
• 县城房价下跌明显，居民预期悲观：自2020年起，县城房价进入下行通道，部分中东部县城房价下降幅度达10%以上，居民普遍认为房价仍有下跌空间。
• 居民购房意愿弱，销售整体低迷：县城市场以农民进城和结婚需求为主，投资需求下降，仅有部分优质楼盘销售较好，市场整体趋于饱和。
• 城市库存高，中小企业开发商城投化趋势明显：由于人口净流出，新增常住人口难以抵消存量住房，导致库存压力大，部分开发商与政府合作开发项目。
• 房企资金不足引发停工缓建问题：部分县城项目因资金问题停工，居民“保交楼”诉求上升，政府兜底成为可能的解决方式。
• 购物中心对传统商业形态形成冲击：购物中心已下沉至县级城市，成为居民主要消费场景，尤其在疫情后恢复较好。
• 配套设施与物业服务缺失是主要短板：多数县城小区缺乏完善的配套设施和优质物业服务，影响市场发展与居民满意度。
• 居民对居住环境不满，改善需求仍存：户型设计不合理、小区环境不佳、物业服务水平低等问题普遍存在，但改善需求仍依赖房价下跌释放。

关键信息

房地产市场概况

• 天长市：

  • 位于安徽省东部，处于南京都市圈，经济基础较好。
  • 房价自2020年起持续下跌，市区均价在6000-6500元/平方米，金牛湖片区均价在3000-4000元/平方米。
  • 居民户均住房接近2套，商品房占比高，空置率在10%-25%之间。
  • 优质楼盘多集中在南市区，部分项目因质量问题影响口碑。
  • 商业地产以购物中心为主，天发广场和吾悦广场表现突出，其他购物中心空置率较高。

• 菏泽市：

  • 位于山东西南部，经济总量居全省第八。
  • 房价下跌明显，定陶区核心位置房价从5000元/平方米降至4000元/平方米。
  • 居民购房以改善需求为主，投资需求减少，部分家庭倾向出售多套房产为子女凑首付。
  • 商业地产以街边店为主，万达广场恢复较好，但多数百货大楼面临空置压力。
  • 居民对居住环境不满意，尤其是户型设计、小区环境与物业服务。

风险提示

• 房地产政策调整不及预期。
• 草根调研存在主观性，可能与实际市场情况存在偏差。
• 调研样本有限，可能存在代表性偏差。
• 微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。

投资评级说明

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

房企与开发商情况

• 县城市场以中小开发商为主，与政府合作开发项目较多。
• 优质开发商通过产品和服务赢得口碑，如天发广场、吾悦广场。
• 大型开发商较少入驻，且其品牌效应难以转化为口碑优势。
• 部分房企因资金问题出现停工缓建，政府兜底成为潜在解决方案。

居民购房行为分析

• 按揭贷款仍是主要购房方式，首付比例灵活。
• 学区房需求存在，但因教育资源差异不大，影响有限。
• 多数居民对房价仍持悲观预期，改善需求需等待房价回调。
• 购房后空置情况较多，原因包括装修延迟、婚房需求、多套房居住等。

商业地产发展现状

• 购物中心已成为县城主流商业形态，替代传统百货大楼和街边店。
• 天发广场和吾悦广场表现突出，其余购物中心空置率高。
• 疫情对商业地产影响分化明显，疫情后强者更强。
• 商铺租金仍处于较低水平，尚未完全恢复。

未来展望

• 县城房地产市场仍以居住需求为主，投资需求有限。
• 政策支持或成为推动房价回升的关键因素。
• 优质物业服务和配套设施建设将为市场带来新的增长点。
• 长期来看，县城市场需依赖全国房地产市场回暖及政策调整。