房地产行业新冠肺炎疫情专题：三轮疫情冲击下的地产和物业管理回顾及展望-20200420-西部证券-33页_1mb

三轮疫情冲击下的地产和物业管理回顾及展望总结

核心内容

新冠肺炎疫情对房地产行业和宏观经济的短期冲击显著大于非典和甲流，主要由于疫情爆发恰逢春节返乡和复工高峰，防控措施更为严格，叠加宏观经济增速放缓，使得疫情对经济和地产的影响更为深远。尽管如此，房地产调控政策“房住不炒，稳地价稳房价稳预期”仍保持不变，行业长期仍以稳定为主导。

主要观点

• 住宅销售短期下滑，但分化明显：一线城市因春节返乡隔离影响，销售下滑幅度较大，但土地市场热度不减；二线城市销售下滑幅度低于三线城市，且受益于都市圈发展和人才引进政策；三线城市受棚改退坡影响显著，复苏因城而异。
• 线上渠道跨越式发展：疫情推动房企加速线上营销，通过小程序、APP等方式拓展线上销售渠道，成为线下销售的有力补充。
• 商办市场承压：疫情下商办市场面临投资和经营双重压力，租金和空置率下滑，开发商提供免租期缓解商户压力，但长期盘活存量资产仍需政策支持。
• 融资和拿地环境改善：短期融资政策有所放宽，但调控基调未变，开发商兼并收购和股权合作有望成为趋势。
• 物业管理行业挑战与机遇并存：疫情提升了物业费和交缴率，同时推动了增值业务发展，政府补贴助力行业发展。

关键信息

住宅市场

• 一线城市：销售受春节返乡隔离影响，但土地市场热度不减，溢价率上升。
• 二线城市：销售下滑幅度低于三线城市，受益于都市圈规划和人才政策。
• 三线城市：棚改退坡影响显著，销售复苏因城而异，部分城市尝试政策刺激。

商办市场

• 销售和租金：疫情导致商办市场销售和租金大幅下滑，空置率上升。
• 开发商措施：提供免租期，部分城市允许商办转租赁住房，但面临盈利难题。

融资和拿地

• 融资改善：疫情期间央行推出逆回购、MLF等措施，缓解房企资金压力。
• 拿地政策：各地出台延期缴款、降低保证金等政策，短期缓解融资压力，但长期仍受调控影响。

物业管理

• 传统服务：仍是主要营收来源，但疫情后交缴率有望上升。
• 增值业务：偶获发展契机，推动品牌溢价和业务创新。
• 政策支持：政府提供补贴，助力物业企业共克难关。

投资建议

• 关注土储深耕一二线且融资成本较低的龙头房企。
• 关注储备面积较为充裕的优质住宅类物业管理公司。

风险提示

• 海外疫情未能有效控制：可能对出口和国际融资造成影响。
• 商品房销售复苏不及预期：可能影响行业整体表现。

图表说明

• 图1：新冠发生之前GDP增速持续放缓。
• 图2：新冠期间房地产行业大幅下滑。
• 图3：非典期间房地产市场短暂下行，但全年表现亮眼。
• 图4：甲流期间房地产市场紧随政策先升后降。
• 图5：商品房销售面积、新开工面积和开发投资完成额CAGR情况。
• 图6：一线城市商品住宅成交面积下滑近三成。
• 图7：一线城市住宅去化周期大幅上升。
• 图8：一线城市住宅土地成交面积下滑。
• 图9：一线城市住宅土地溢价率有所上升。
• 图10：二线城市商品住宅成交面积小幅下降。
• 图11：二线城市商品住宅去化周期不升反降。
• 图12：长三角一体化各都市圈区位分布。
• 图13：全国棚改概况。
• 图14：三线城市商品住宅成交持续低迷。
• 图15：滁州销售面积大幅下滑，而常州保持增长。
• 图16：常州价格稳健增长，滁州出现两个季度下滑。
• 图17：新冠前夕办公楼市场稳步下行。
• 图18：近年来写字楼空置率稳步上升，租金较为稳定。
• 图19：新冠期间商业营业用房遭遇冲击。
• 图20：商业营业用房空置率和租金均有所下滑。
• 图21：商业营业用房库存连续三年下滑，办公楼库存仍在上升。
• 图22：长租公寓业务模式。
• 图23：核心城市租金收入增长显著。
• 图24：出租率和运营规模有所提升。
• 图25：套均租金稳步下滑。
• 图26：境内融资成本稳中略降，境外融资成本上升。
• 图27：定金及预收款成为房地产开发资金主要来源。
• 图28：5年期LPR小幅下降。
• 图29：全国房贷平均利率稳中有降。
• 图30：三线城市地价已在高位。
• 图31：二线城市土地溢价率快速下滑。
• 图32：土地购置面积持续下滑。
• 图33：旭辉集团2018年和2019年拿地方式对比。

分析师信息

• 分析师：金文曦
• 联系方式：jinwenxi@research.xbmail.com.cn

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