20240117-申港证券-房地产行业研究周报_二手房销售强于新房_上海限购松绑_11页_1mb

房地产行业研究周报摘要

投资摘要

2024年初，房地产市场新房销售持续低迷，小区销售偏强。数据表明，30城商品房销售面积累计同比增长率负值显著，二手房市场环比提升，政策调整如上海限购松绑正在影响市场。当前市场预期在春节后可能有所回暖。

新房销售分析

• 30城商品房销售面积累计同比增速大幅下降，一线、二线、三线城市分别-52.2%、-35.5%、-38.4%，当周同比-46.0%、-43.3%、-48.4%，较上周变化较大。
• 绝对值显示市场热度降至历史低位，受春节前购房者观望和情绪低迷影响，预计春节后三四月需求回暖。
• 土地市场表现疲软，100城土地成交、供应数据同比负增。

二手房销售分析

• 13城二手房销售面积累计同比增长率6.7%，当周同比10.0%，环比大幅提升。
• 政策松绑（如北京、上海）推动热度提升，但新房价格回落和房源分布不均导致二手房需求相对强劲。
• 销售分化原因包括期房顾虑和核心区新房供应不足，外围板块去化压力大。

政策动态：上海限购调整

上海青浦区、奉贤区针对人才购房放宽条件，允许非沪籍人才在特定条件下购买住房，购房资格从家庭调整为个人。

投资策略

• 关注头部稳健国央企，如华润置地、保利发展，以应对政策托底。
• 利好消息国央企如越秀地产。
• 潜力标的：绿城中国、滨江集团；中小盘国企如天地源、保利置业。
• 代建行业龙头：绿城管理控股。

风险提示

• 销售复苏不及预期或企业债务违约风险。
• 市场基本面低迷，库存去化缓慢，政策支持力度增加，关注2-4月房企偿债高峰期和销售窗口变化。

关键数据点

• 一线城市销售较强，二线城市、三线城市表现分化。
• PE和PB指标显示行业估值调整，仍低于历史水平。
• 部分城市周度环比变化反映短期内波动，春节后需警惕数据回暖。