房地产行业：二手房持续回暖能带动新房复苏吗？-20230428-华泰证券-24页_773kb

二手房持续回暖能带动新房复苏吗？

核心内容

本报告分析了二手房市场回暖对新房市场的影响，认为二手房市场在2023年一季度持续复苏，具备一定的市场传导效应，但短期内主要体现为替代作用，而非引领作用。随着二手房市场持续改善，有望在未来激活新房市场，尤其是改善型新房需求。

主要观点

1. 二手房对新房的传导关系：

   • 2020年前，二手房对新房的传导效应不明显，但2020年后，随着二手房占比上升和新房限价政策的实施，二手房开始对新房形成领先效应。
   • 二手房成交权重高的城市，其对新房的领先作用更为显著。

2. 此轮二手房率先复苏的原因：

   • 新房供给弹性季节性影响：新房在1-2月为推盘淡季，导致供给不足，抑制成交。
   • “地产业主风波”疤痕效应：购房者更倾向于购买无“保交楼”问题的二手房或准现房。
   • 二手房挂牌量提升：改善型需求释放、政策优化、房价预期弱化、限售政策放松等因素导致挂牌量上升，从而提升二手房价格吸引力。

3. 短期判断：

   • 当前处于房地产市场复苏初期，二手房可能替代新房，而非引领新房市场。
   • 新房市场整体预期较弱，价格仍在筑底，房企资本开支不足，导致新房供应偏紧。

4. 中期判断：

   • 若二手房市场持续回暖，将有望激活新房改善链条。
   • 二手房成交量的持续改善将形成“二手房出售—新房成交改善”的链条，尤其在小户型和低总价成交占比高的城市中更为明显。
   • 二手房价格吸引力的提升可能再次带动一二手房倒挂价差，改善新房市场预期。

关键信息

• 二手房市场表现：

  • 2023年一季度，60城新房成交面积同比+7%，26城二手房成交面积同比+66%，显示二手房复苏更快。
  • 2023年3月，核心城市二手房挂牌量同比上升，价格有所下跌，但整体吸引力增强。

• 新房市场情况：

  • 2023年1-3月全国新开工面积同比下降19.2%，显示新房市场供应偏紧。
  • 新房价格仍处于筑底阶段，部分城市价格同比负增长。

• 政策因素：

  • 多地出台“保交楼”政策，包括设立专项基金、提供配套融资、优化限售政策等，旨在稳定市场预期。
  • 二手房指导价政策逐步放松，有助于提升交易意愿。

• 投资建议：

  • A股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团。
  • 港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团。
  • 物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。

风险提示

• 疫情反复
• 行业政策变化
• 基本面下行
• 部分房企经营风险

图表与数据支持

• 二手房与新房成交对比图（图表1、图表2）
• 二手房挂牌量与价格变化（图表12、图表13、图表14）
• “保交楼”政策梳理（图表11）
• 二手房成交结构（图表35、图表36）
• 二手房与新房价格增速差（图表39、图表40、图表41、图表42）
• 投资建议公司推荐表（图表44）

总结

整体来看，二手房市场回暖对新房市场有传导效应，但短期内主要表现为替代作用。随着二手房市场持续改善，特别是小户型和低总价成交的增加，以及一二手房价差的走阔，有望在未来带动新房市场尤其是改善型新房的成交预期提升。在投资方面，重点推荐具备充裕供应弹性和优质资源的房企及物管公司，以应对市场分化和复苏趋势。