20170423-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_遵循逆向投资朴素逻辑_认清基本面调整中段现实_42页_2mb_2mb

招商房地产行业策略与配置组合总结

核心内容

1. 行业基本面与流动性环境

   • 地产股票指数在热点过后出现回调，表明市场对主题炒作的依赖性较强，但投资逻辑应基于基本面分析。
   • 行业基本面仍在调整，指数尚未完成寻底，调整期处于中段，难以获得指数性超额收益。
   • 雄安和湾区等区域主题已帮助部分地产股提前完成估值修复，但整体仍需关注基本面改善。

2. 逆向投资逻辑

   • 强调“逆向投资逻辑”为上半年选股主线，关注具有安全边际的高折价蓝筹股及成长潜力股。
   • 历史经验表明，逆向投资逻辑在amc概念、保险举牌行情等中表现良好，未来仍具参考价值。

3. 流动性分析

   • 短期流动性未改善，CDs变化显示市场对流动性改善的预期未兑现。
   • 开发商资金链指数持续收紧，3月降至128%，为15年下半年以来首次跌破130%红线，可能促使政府放松融资端政策。

主要观点

• 行业调整阶段

  • 行业处于调整中段，短期难有超额收益，需关注调整后半段的系统性机会。
  • 去库存手段与中周期复苏共同推动销量回升，但小周期仍处调整期。

• 区域分化明显

  • 一线城市销量下降明显，但部分城市如北京、广州出现回升。
  • 三四线城市销量虽有季节性反弹，但同比数据持续回落，调整压力较大。

• 价格与库存

  • 70城房价同比于17年1月见顶回落，但部分城市如厦门、海口、广州仍领涨。
  • 库存去化周期降至历史低位，但3月去化周期略有回升，需关注后续变化。

关键信息

• 重点城市一手房销售

  • 57城周度销量持平，一线销量回升，二线整体回落，三线持平。
  • 4月当月同比：一线下降20%，二线下降31%，三线下降10%，整体仍处于下行通道。

• 重点城市二手房销售

  • 二手房销量整体回升，北京高位回落，部分城市如杭州、南京、深圳出现回升。
  • 4月当月同比：北京下降19%，深圳下降73%，杭州上升26%，南京下降46%。

• 土地市场变化

  • 住宅类土地供应同比回升，但成交同比回落，部分城市如天津、重庆、佛山出现高价土地成交。
  • 楼面地价趋势回落但仍处高位，溢价率有所回升。

配置建议

1. 基本面角度

   • 上半年首选高折价资源型及中等规模成长潜力型地产股，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等。
   • 国企改革背景下，重点关注央企地产整合，如【侨城、保利】及潜在被整合方【南国】。

2. 房地产新经济

   • 长租领域关注稀缺标的【世联】，物流地产关注【南山、东百】。

3. 多元化转型

   • 关注大金融领域【嘉宝集团】及大健康领域【苏宁环球】，结合RNAV安全边际与成长潜力。

4. 区域主题

   • 雄安和湾区概念仍具投资价值，部分地产股估值修复提前完成。

数据速览要点

• 一手房销售

  • 3月57城批售比为0.7，库存继续下降。
  • 重点城市去化周期降至历史低位，但3月略有回升。

• 土地市场

  • 住宅类土地供应回升，但成交回落，与供应背离。
  • 高价土地成交集中在天津、重庆、佛山等城市。

• 政策动态

  • 平湖市开始限购，环嘉兴限购圈正式成形。
  • 住建部部署“城市双修”试点，兰州、嘉兴等地出台区域限购政策，进一步调控房地产市场。

结论

整体来看，房地产行业仍处于基本面调整中段，短期难有显著超额收益，需坚持逆向投资逻辑，关注高折价蓝筹股及具备成长潜力的转型标的。同时，需留意政策调控对市场的影响，以及区域主题带来的短期弹性机会。