20170501-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_基本面调整仍将继续_粤港澳是短期更值得期待的_极__42页_2mb_2mb

基本面调整仍将继续，粤港澳是短期更值得期待的“极”

核心内容

本报告主要分析了房地产行业的基本面调整趋势、政策变化以及粤港澳大湾区的短期投资机会。整体来看，房地产市场仍处于小周期调整阶段，但粤港澳大湾区因具备较强的产业复苏代表性和政策支持，成为当前更值得关注的区域。

主要观点

1. 行业策略

   • 逆向投资逻辑仍是当前选股主线，强调在基本面环境下选择被低估的蓝筹白马股，具有安全边际的个股更值得关注。
   • 主题型机会如雄安和粤港澳大湾区在短期内仍具吸引力，尤其是粤港澳大湾区，因其产业复苏潜力及政策预期，值得重点配置。
   • 基本面分歧表明地产指数调整尚未结束，需关注市场流动性变化和行业整合机会。

2. 粤港澳大湾区投资机会

   • 粤港澳大湾区具备产业复苏代表性和政策支持，是当前更值得期待的“极”。
   • 粤港澳主题型机会及基本面支持的个股短期更值得关注，包括【侨城、华发、天健、龙光】等公司，其中【世荣、格力】具备更强的短期弹性。
   • 重点关注【金融街】在惠州巽寮湾项目带来的资源价值。

3. 行业基本面分析

   • 新房销量持续低迷，尤其是三四线城市，1-2月同比增速超预期，但3月及4月同比增速明显下降。
   • 去化周期持续下降，3月整体降至9.1个月，三线城市去化周期最长，但调整速度较慢。
   • 开发商资金链持续收紧，3月资金链指数降至128%，为15年下半年以来首次跌破红线，可能促使政府放松融资端政策。

4. 土地市场变化

   • 住宅类土地供应同比增速自16Q4以来明显回升，但成交同比增速仍处高位，与供应背离。
   • 楼面地价整体高位运行，但溢价率持续回落，尤其在二线城市。
   • 重点城市如武汉、天津、青岛等出现高价土地成交，但需关注市场供需关系变化。

关键信息

一手房销售数据（2017年4月22日-4月28日）

• 整体：57城日均销量有所回升，一线城市低位回升，三线城市反弹。
• 一线：北京略降，上海、广州、深圳低位回升。
• 二线：宁波、杭州销量上涨，苏州、南京略有下降。
• 三线：惠州、温州等城市销量回升，但整体仍处调整阶段。

二手房销售数据（2017年4月22日-4月28日）

• 整体：二手房销量回升，大连、青岛、厦门、南昌等城市表现较好。
• 一线城市：北京走平，深圳、杭州、南京、广州等城市销量上涨。
• 二线城市：大连、青岛、厦门、南昌等城市销量回升，但整体仍处调整期。

土地市场数据（2017年3月）

• 住宅类土地供应：3月百城住宅类土地供应量季节性回升，一线、二线、其他城市均有所回升。
• 成交：与供应背离，同比数据略有回落但仍在高位，一线城市楼面价上涨，二线城市和三线城市楼面价下降。
• 高价土地：天津、重庆、佛山等城市出现高价土地成交，需关注其背后的市场供需和政策影响。

政策变化

• 限购政策：浙江嘉兴的平湖、海盐、嘉善等县市开始实施限购，外地户口限购一套。
• “城市双修”试点：住建部公布第二批试点城市，包括福州等19个城市。
• 房地产调控：兰州、西安等城市加强调控，首套房和二套房首付比例及利率有所提升。

配置建议

1. 逆向投资逻辑：重点关注基本面良好、估值有优势的蓝筹白马股，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】。
2. 转型地产股：关注具备成长潜力的中等规模房企，如【新城、阳光城】，以及兼具资源型和转型特征的【华发】。
3. 房地产新经济：关注长租、物流地产等成长领域，如【世联】、【南山】、【东百】。
4. 多元化转型：关注大金融和大健康领域的地产转型机会，如【嘉宝集团】、【苏宁环球】。
5. 粤港澳大湾区：重点推荐【侨城、华发、天健、龙光】等中长期价值型标的，【世荣、格力】具备短期弹性。

数据速览

• 一手房销量：整体下降28%，一线下降33%，二线下降38%，三线下降15%。
• 二手房销量：整体回升，部分城市如大连、青岛表现较好。
• 库存去化周期：3月降至9.1个月，三线城市去化周期最长。
• 批售比：持续小于1，推动可售套数回落，3月降至0.7。
• 土地成交面积：武汉、天津、青岛、重庆、佛山等城市成交面积较大。
• 楼面均价：一线城市楼面价上涨，二线城市和三线城市楼面价下降。

总结

当前房地产行业仍处于基本面调整阶段，但粤港澳大湾区因具备较强的产业复苏潜力和政策支持，成为短期更值得关注的“极”。逆向投资逻辑仍是选股主线，重点关注被低估的蓝筹白马股及具备转型潜力的房企。同时，需关注开发商资金链收紧、土地市场供需变化及政策调控对市场的影响。