2026-01-17-58安居客房产研究院-房地产_方法研究_外围区和核心区_二手房对新房影响差别有多大_6页_1mb

方法研究总结：二手房与新房市场影响差异分析

核心内容概述

近年来，二手房市场逐渐占据主导地位，对新房市场的影响日益显著。根据《2025一二手房找房倾向趋势年报》，2025年全国重点城市二手房找房热度与成交表现均优于新房，二手房成交占比普遍超过65%。本报告以上海为例，从区域维度分析了新房与二手房市场之间的客户重合度、找房人数占比以及市场分流压力三大核心指标的差异表现。

主要观点

1. 客户重合度较低，表明市场客群分化明显

   • 上海整体市场一二手房客户重合度为6.4%，低于北京（6.8%）和广深（10%），高于宜昌（20%）。
   • 核心区客户重合度更低，分别为3%（如黄浦区、静安区）；外围区则略高，如闵行区、宝山区等。
   • 核心区与外围区的客户重合度差异反映新房与二手房客群在不同区域的同质化程度不同。

2. 二手房找房人数占比显著高于新房

   • 上海整体二手房找房人数占比为66%，其中核心区平均达71%，外围区为63%。
   • 核心区部分板块如徐汇、长宁、静安、虹口的二手房找房人数占比均超过85%，而外围区如嘉定区、松江区等的提升幅度较大，部分板块（如崇明区、奉贤区）的占比增长超过10个百分点。
   • 二手房在核心区的市场主导地位更加明显，而外围区的二手房吸引力在2025年有显著提升。

3. 市场分流压力差异显著，外围区高于核心区

   • 上海整体新房市场分流强度为12%，即每10个看新房的人中，有1.2人同时关注二手房。
   • 外围区的分流压力平均为13%，比2024年上升约3个百分点，高于核心区的11%。
   • 核心区中，徐汇区、长宁区、静安区、虹口区等的分流压力较高，部分区域如徐汇区甚至达到19%。
   • 外围区中，宝山区、浦东新区、闵行区等的分流压力增长显著，部分板块如张江、七宝、新桥等的分流压力增长超过6个百分点。

关键信息总结

一、客户重合度

• 定义：同时关注新房和二手房的找房人数占市场总找房人数的比例。
• 表现：上海整体客户重合度为6.4%，核心区低于外围区，表明核心区域新房与二手房客群更为分化。
• 意义：重合度越高，说明市场存在较强的替代竞争关系，反之则为互补关系。

二、找房人数占比

• 定义：新房或二手房找房人数在市场总找房人数中的占比。
• 表现：核心区二手房找房人数占比高于外围区，但外围区整体提升显著。
• 意义：占比越高，说明该类市场更受购房者青睐，可作为市场主导地位的判断依据。

三、市场分流压力

• 定义：同时关注新房和二手房的找房人数占新房找房人数的比例。
• 表现：外围区分流压力高于核心区，且整体呈上升趋势。
• 意义：分流压力越高，说明新房市场面临更大的竞争压力，需警惕客户被二手房分流的风险。

区域差异表现

分流压力变化

研究意义

1. 判形势：通过分析三大指标，企业可判断市场趋势，明确新房与二手房的竞争力变化，及时调整策略。
2. 找客源：识别“摇摆客户”，精准锁定被分流的潜在客群，提升二手经纪业务转化率。
3. 谋布局：利用新房供应分布和分流压力分布图，优化门店资源配置，集中资源于分流压力低、新房供应少的核心板块，提升佣金单价与利润率。

总结

本报告以上海为例，通过分析客户重合度、找房人数占比和市场分流压力三个核心指标，揭示了新房与二手房市场在不同区域的差异表现。结果显示，核心区与外围区在客户重合度、找房人数占比及分流压力方面存在显著差异，且外围区的分流压力呈现上升趋势。研究这些指标有助于房地产企业更好地理解市场动态，优化业务布局，提高市场竞争力。