20180928-弘则弥道-地产调研_金九不金_银十难银_全国楼市悲观情绪蔓延_6页_665kb

弘则宏观地产调研总结

核心内容概览

2019年9月，全国楼市整体表现疲软，传统“金九银十”旺季未能显现，市场情绪持续低迷，表现为新房与二手房成交量与价格同步下滑。开发商行为也相应调整，表现为拿地意愿减弱、开工和推盘加快，但施工与竣工节奏未有明显变化。政策层面，调控持续收紧，尤其在预售证发放、限价等方面，开发商对政策走向预期悲观，不再与政府博弈。

主要观点

1. 楼市需求疲软

   • 9月作为传统销售旺季，实际表现不及预期，全国楼市成交量与价格同步下滑。
   • 居民购买力减弱（无货币补贴、贷款利率高），购买情绪转弱（调控政策加码、市场降温）。
   • 投机与改善型需求受抑制，转为观望。

2. 开发商行为调整

   • 拿地放缓：受政策影响，开发商拿地意愿减弱，土地溢价率下降，流拍率上升。
   • 开工与推盘加快：为尽快回笼资金，开发商加速开工和推盘，但施工周期仍维持正常水平。
   • 高周转模式延续：开发商在“拿地—开工—推盘”环节加快，但“推盘—交房”环节未有明显提速。

3. 政策环境趋紧

   • 各城市原有调控政策未有松动，部分城市出现边际收紧，如提高预售条件。
   • 开发商对房产税政策和取消预售证传闻持谨慎态度，但普遍预期政策将更严格。
   • 政策调控对市场情绪和销售行为产生显著影响，开发商不再抱有与政府博弈的幻想。

关键信息汇总

一、地产销量端

• 9月表现：全国楼市销量增速继续向下，新房与二手房去化率均出现下滑。
• 区域差异：一二线城市成交量持续下滑，三四线城市亦出现量价齐缩现象。
• 市场预期：开发商对市场前景悲观，认为需求将长期转弱。

二、开发商行为

• 拿地：开发商拿地积极性减弱，土地流拍率上升，溢价率下降。
• 开工与推盘：开发商加快开工与推盘节奏，以尽快实现资金回流。
• 施工与竣工：施工周期未有明显缩短，竣工增速预计将在2020年反弹。

三、地方调研反馈

未来展望

• 政策不确定性：开发商普遍认为政策不会在短期内转向，仍将继续高周转模式，以应对资金压力。
• 市场冷淡持续：若政策不放松，楼市可能进一步趋冷，房价或将继续调整。
• 政策风险：取消预售证政策若全面实施，将对开发商资金链造成巨大压力，部分企业可能面临倒闭风险。
• 时间窗口：部分开发商期待10月、11月政策松动，若未见明显变化，可能在明年年初调整营销策略。