2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之三：货币政策、房地产周期与股票价格_25页_980kb

报告摘要

中国房地产市场周期分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场周期与货币政策、股票价格之间的关系，结合OECD国家房地产周期的经验，预测了中国当前房地产市场的走势及影响。

主要观点

房地产周期的全球性
- 自上世纪70年代以来，OECD国家经历了至少3.5轮房地产周期，中国也正处于一个类似的周期中。
- 房地产周期具有较强的顺周期性，与经济周期、货币政策密切相关。
房地产周期与货币政策的关系
- 货币政策，尤其是利率变化，对房地产价格有显著影响。低利率推动房价上涨，高利率导致房价下跌。
- 即使货币政策开始放松，房价仍可能继续下跌，因为市场预期和信贷政策尚未完全调整。
- 房地产周期与名义政策利率之间存在滞后效应，利率下降往往需要11-24个季度才能推动房价回升。
房地产周期与货币供应M3的关系
- M3增速在实际房价峰值前1-3个季度达到高点，随后快速下降，持续3-5个季度。
- 在房价达到高点后，M3增速显著低于之前水平。
房地产周期与信贷增长的关系
- 信贷增速在实际房价峰值前1-5个季度达到高点，随后快速下降，持续10-15个季度。
- 信贷增速回升7-9个季度后，实际房价才可能回升。
中国房地产市场下跌判断
- 中国当前名义房价预计还会下跌8-12个季度，即从2008年2季度末开始。
- 名义房价下跌幅度预计在30%-40%之间，主要受通货膨胀率、金融安全、房价收入比等因素影响。
房地产价格下降的影响
- 房地产价格下降将导致经济增速下降、固定资产投资下降、居民财富减少和银行坏账增加。
- 房地产下跌可能对股票市场产生滞后影响，股票价格在实际房价达到峰值前1-3个季度达到高点，随后下跌7-10个季度。
股票价格走势
- 股票价格在实际房价达到峰值前1-3个季度达到高点，随后下跌7-10个季度。
- 自高点起，股票下跌幅度大约为10%-45%。

关键信息

行业数据
- 房地产行业股票家数为116只，占总股票数的7.4%。
- 行业总市值为4909亿元，占市场总市值的3.2%。
- 流通市值为2822亿元，占市场流通市值的5.9%。
- 重点公司市值为1816亿元，占总市值的1.2%。
OECD国家房地产周期情况
- 每个国家房地产周期的持续期、涨跌幅不一，但总体上房地产上涨幅度大于下跌幅度。
- 房地产周期的“峰值”定义为实际房地产指数值高于两端前后10个季度以上的点。
分析师信息
- 贾祖国：复旦大学金融学博士，南京大学经济学硕士，招商证券房地产行业高级分析师。
- 孟群：中南财经政法大学经济学硕士，招商证券房地产行业助理分析师。
投资评级定义
- 公司短期评级以6个月内公司股价表现与沪深300指数的比较为标准。
- 行业投资评级以6个月内行业指数与沪深300指数的比较为标准。
免责条款
- 本报告基于公开资料，信息的准确性和完整性无法保证。
- 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
- 报告仅限特定客户，未经授权不得复制、引用或转载。