2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之九：房地产周期的总结与展望_22页_1mb

房地产周期研究报告总结

核心内容

本报告分析了全球和中国房地产市场的周期性特征，探讨了房地产周期的规律、判断标准及投资策略。重点指出房地产周期具有18年的周期性，且在不同阶段表现出不同的经济和金融特征。

主要观点

• 全球房地产周期：自工业革命以来，全球房地产市场呈现出约18年的周期性。在这一周期中，房价先缓慢上涨7年，随后经历短期下跌，再快速上涨5年，疯狂上涨2年，最后经历4年的崩溃。
• 哈里森模型：该模型详细描述了房地产周期的各个阶段，强调了土地市场在周期中的关键作用。模型指出，房地产周期的顶部较容易判断，而底部则难以准确识别。
• 中国房地产周期：由于巨额信贷投放、高效的货币政策传导以及居民资产选择范围狭窄，当前中国房地产市场已见底，未来将呈现平稳增长态势。
• 投资策略：在房地产周期的前7年，应寻找业绩增速较快的公司；在房价快速上涨的阶段，应关注前期土地囤积较多的公司；在调整期则应回避投资。

关键信息

房地产周期阶段描述

中国房地产市场现状

• 信贷投放：2007-2008年信贷投放显著增加，恢复了市场信心，刺激了经济增长和货币流通。
• 货币政策传导：中国货币政策传导机制高效，有效缓解了经济调整期的压力。
• 居民资产选择：居民资产选择范围狭窄，房产成为主要的资产配置选项。

估值情况

• 国际经验：在房市和股市泡沫前，房地产股票估值围绕PB进行。
• 国内情况：目前龙头地产股估值在2-4倍PB左右，未来将呈现震荡上行走势。

行业数据

投资策略

1. 前7年：寻找业绩增速较快、账面净资产增长迅速的公司。
2. 后7年：关注前期土地囤积较多的公司，以获取账面净资产的显著增长。
3. 调整期：回避投资，等待周期底部的到来。

分析师信息

• 姓名：贾祖国
• 学历：复旦大学金融学博士，南京大学经济学硕士
• 经验：6年证券从业经验
• 职位：招商证券房地产行业高级分析师
• 荣誉：2008年《新财富》房地产行业最佳分析师

免责条款

• 本报告信息来源于公开资料，招商证券不对其准确性或完整性做任何保证。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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图表与数据来源

• 图1-图22：美国和英国房地产周期历史回顾及相关经济指标变化
• 图23-图28：日本和中国房地产周期及估值变化
• 资料来源：招商证券研发中心、日本新光证券、Fred Harrison 等

相关报告

• 《中国当代房地产研究专题之一——城市化、人口流动与房价》
• 《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》
• 《中国当代房地产研究专题之三—货币政策、房地产周期与股票价格》
• 《中国当代房地产研究专题之四—房地产估值的国际比较》
• 《中国当代房地产研究专题之五—美国房地产市场概览》
• 《中国当代房地产研究专题之六—房地产股票估值的国际比较》
• 《中国当代房地产研究专题之七—保障住房的国际比较》
• 《中国当代房地产研究专题之八—人口空间分布的总结与展望》

全球房地产月报系列

• 《全球房地产行业2009年1月月报》
• 《全球房地产行业2009年2月月报》
• 《全球房地产行业2009年4月月报》

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

总结

本报告通过对全球和中国房地产周期的深入分析，揭示了房地产市场周期性规律及其对经济和金融的影响。结合哈里森模型和中国当前的市场特征，提出了相应的投资策略，为投资者提供了重要的参考依据。