房地产行业房地产制造业化趋势研究：大道至简，各有千秋-20180725-长江证券-22页-1mb

房地产行业制造业化趋势研究报告总结

核心内容概览

本报告探讨了中国房地产行业在经历40年发展后，正面临从传统开发模式向制造业化趋势转变的关键阶段。报告指出，随着政策调控、融资收紧、市场环境变化，房地产行业将更加注重成本管控与商业模式创新，以实现可持续发展。

主要观点

• 房地产行业发展历程：自1978年改革开放以来，房地产市场经历了从福利分房到商品房时代的转变，逐步形成以土地财政为基础的市场体系。
• 传统开发模式：以囤地和金融化为核心，依赖房价上涨带来的资产增值收益。然而，随着政策调控和融资环境收紧，该模式面临挑战。
• 制造业化趋势：成本管控与高效周转成为房企竞争的关键。行业正从“以时间换空间”的模式向精细化管理和集约化增长转变。
• 成本管控关键点：
  • 一二线城市：土地成本成为核心，通过并购和一二级联动模式获取低价优质土储资源。
  • 低线城市：建安成本控制成为关键，通过标准化流程和集中采购降低开发成本。
• 典型企业案例：
  • 融创中国：通过并购获取核心城市低价土储，实现业绩持续增长。
  • 中国金茂：依托一二级联动模式，实现土地储备和开发业务的协同发展。
  • 碧桂园：通过全链条成本控制，在低线城市实现销售业绩突破。

关键信息

房地产行业历史发展

• 1978年：改革开放启动房改，成立中房集团。
• 1987年：深圳举行我国第一次土地拍卖，开启土地财政。
• 1994年：分税制改革，土地财政成为地方政府重要资金来源。
• 1998年：福利分房终结，商品房时代开启，行业进入快速发展期。
• 2004年：“831大限”推行土地招拍挂制度，推动地价上涨。

房地产行业现状与趋势

• 地价-房价螺旋上升：土地财政推动地价上涨，进一步推高房价。
• 传统开发模式面临挑战：
  • 融资渠道收紧，高杠杆模式难以为继。
  • 限价政策压制了囤地模式的盈利空间。
• 制造业化趋势：
  • 成本管控和周转效率成为核心竞争力。
  • 住宅回归居住属性，行业进入精耕细作阶段。

成本管控策略

• 一二线城市：
  • 土地成本是主要因素。
  • 并购和一二级联动是获取优质土储资源的主要方式。
  • 融创中国和中国金茂是典型案例。
• 低线城市：
  • 建安成本占比较大，需通过标准化流程和集中采购进行精细化管理。
  • 碧桂园通过郊区大盘模式实现规模经济效应，有效控制成本。

企业案例分析

• 融创中国：
  • 通过并购获取低价优质土储资源。
  • 截至2017年，公司土地储备中近八成位于一二线城市。
  • 2017年实现合同销售金额3,620.1亿元，同比增长约140.3%。
• 中国金茂：
  • 一二级联动模式有效控制成本，提升利润率。
  • 青岛中欧国际城项目楼面价仅约1,600元/平，住宅均价超13,000元/平。
  • 2018年上半年销售额达718亿元，同比增长近200%。
• 碧桂园：
  • 通过集中标准化模式和全链条成本控制，实现低线城市开发优势。
  • 2017年实现合约销售金额5,508.0亿元，ROE为31.82%，排名第二。

结论

房地产行业正经历从传统开发模式向制造业化趋势的转变。未来，房企需更加注重成本管控和精细化运营，以提升盈利能力和市场竞争力。一二线城市通过并购与一二级联动获取低成本资源，低线城市则依靠建安成本控制实现盈利。随着政策调控的深入和市场环境的变化，房地产行业将进入更加稳健和可持续的发展阶段。

风险提示

• 房地产行业政策大幅调整。
• 行业基本面出现恶化。

附录

• 图表目录：
  • 图1：改革开放以来我国房地产市场发展回顾。
  • 图6：土改后房价上涨的旧逻辑：地价和房价螺旋式上升。
  • 图19：不同模式对应提高ROE的不同途径，目前环境下成本管控成为核心。
  • 图20：融创中国土地储备按建面近八成位于一二线城市。
  • 图25：碧桂园成本管控优秀，ROE领跑同业。
• 相关研究：
  • 《基金持仓角度看地产后续行情——2018年二季度基金持仓点评》
  • 《6月投资微降，销售韧性依旧——201807W3周度观点》
  • 《棚改十问——一文读懂棚改的现在与未来》