2021上半年片区综合开发分析报告-46页_11mb
报告摘要
2021上半年片区综合开发分析报告总结
核心内容
片区综合开发是践行新型城镇化理念的重要投资形式，通过土地一级开发、市政基础设施建设、产业导入等方式实现区域发展。2021年上半年，该模式持续增长，政府与企业合作更加紧密，项目运作更加市场化、多元化。在政策、市场与趋势方面，呈现出以下特点：
- 政策支持：国家政策持续推动城市更新、新型基础设施建设、生态环境导向开发（EOD）等方向，为片区开发提供了良好环境。
- 市场需求：地方政府与企业对片区开发项目需求旺盛，尤其在核心城市群及部分省份如河南、江苏、湖南、山东等地表现突出。
- 投资趋势：央企成为片区开发的主要力量，地方国企参与度提升，民营企业投资规模下降，市场呈现集中化趋势。
- 运作方式：片区开发项目采用多种运作方式，如授权合作、联合开发、特许经营等，但业务逻辑内核高度趋同，强调市场化、自平衡和滚动开发。
主要观点
- 片区开发的吸引力：片区综合开发能够借助企业资本与专业能力实现城市跨越式发展，满足城市配套和产业发展需求，推动“人-城-产”融合发展。
- 平台化项目：为地方政府平台市场化转型提供了载体，也为企业参与城市开发提供了长期合作平台。
- PPP模式的演变：随着2019年财金10号文的出台，PPP模式与片区开发的匹配性下降，类PPP模式逐渐成为主流，体现出政府与企业风险控制意识的提升。
- 城市更新与片区开发结合：城市更新政策的出台使片区开发与城市更新紧密结合，推动存量资产的提升与再利用。
- 土地市场影响：土地市场变化对片区开发项目产生重要影响，投资需关注城市潜力、区位价值和资源禀赋。
关键信息
市场格局
- 投资规模与数量变化：2017年至2021年上半年，PPP项目规模与数量持续下降，而类PPP项目规模与数量显著上升，成为新的开发模式。
- 主要省份分布：片区开发项目主要集中在河南、江苏、湖南、山东、广东等省份，核心城市群如京津冀、长三角等成为重点区域。
- 企业类型分布：央企在投资规模上持续领先，地方国企参与度上升，民营企业投资规模大幅下降。
投资规模对比（2017-2021上半年）
| 企业类型 | 2017年（亿元） | 2018年（亿元） | 2019年（亿元） | 2020年（亿元） | 2021年（截至6月30日，亿元） |
|---|---|---|---|---|---|
| 央企 | 3068 | 2347 | 2729 | 7472 | 2484 |
| 地方国企 | 1416 | 904 | 520 | 1232 | 773 |
| 民营企业 | 5362 | 2757 | 756 | 1635 | 225 |
主要央企竞争格局（2021上半年）
| 主要央企 | 成交数量（个） | 数量占比 | 成交规模（亿元） | 规模占比 |
|---|---|---|---|---|
| 中国铁建系 | 8 | 30% | 461 | 20% |
| 中国中冶系 | 7 | 26% | 758 | 33% |
| 中国交建系 | 6 | 22% | 696 | 30% |
| 中国建筑系 | 3 | 11% | 149 | 6% |
| 中国电建系 | 2 | 7% | 137 | 6% |
| 中国中铁系 | 1 | 4% | 105 | 5% |
政策聚焦
- 综合性政策：推动城乡融合发展、提升城市治理水平、完善住房市场体系等。
- 城市更新政策：包括老旧小区、厂区、街区和城中村改造，以及城市更新管理办法、实施方案等。
- 土地/财税政策：出台《乡村振兴促进法》、《土地管理法实施条例》等，强化土地管理与财税征管改革。
- REITs政策：推动基础设施REITs试点，建立项目库，提升基础设施资产证券化水平。
发展趋势
- 模式升级：片区开发正从1.0模式向4.0模式转变，强调政企全方位合作与城市运营能力提升。
- 产业融合：片区开发与产业发展紧密结合，推动“产、城、人”融合，提升区域竞争力。
- 土地市场变化：土地市场风险加大，房企布局聚焦一二线城市，三四线城市面临去化压力。
- 科技赋能：荣邦瑞明等机构通过“GIS+”平台和大数据技术，提供投资决策支持和片区开发策略管理服务。
展望与建议
- 政企合作：建立符合市场化运作理念和业务操作模式，推动“人-城-产”和谐发展。
- 土地与产业结合：注重土地与产业的结合，提升土地市场的造势和营销能力。
- 风险控制：警惕地方债务风险，建立综合的城市运营能力，从建设向运营转型。
- 科技应用：科技在片区开发中发挥越来越重要的作用，通过数据平台提升决策效率与准确性。
荣邦瑞明业务板块
- 片区开发：提供从投前到投后的全流程服务，包括项目评估、开发策略制定、产业导入等。
- 基础设施服务：涵盖PPP咨询、平台公司转型、投资企业战略顾问等。
- 投资顾问：提供投资战略制定、项目遴选、财务模型搭建等服务。
- 城市运营：依托“GIS+”平台，提供片区开发策略、产业发展研究、投后管理等服务。
- 产业服务与股权投资：搭建产业投资基金模式，协助产业落地与项目退出。
- 科技服务：提供“有例”、“有模”、“有略”等平台，支持投资决策、项目测算和开发时序设计。
数据与科技服务
- 数据平台：提供全国PPP和类PPP项目信息、经济指标大数据、项目文件等。
- 科技产品：包括“有例”投资决策平台、“有模”测算平台、“有略”策略管理平台等。
- 服务覆盖：服务企业类型包括城市开发平台、工程企业、投资企业等，覆盖全国多个省市。
专业著作
- 《城市开发与基建投资实战指南》（2021）
- 《新型城镇化蓝皮书2017—特色小镇》（2017）
- 《投融资规划理论与实务》（2018）
- 《新型城镇化蓝皮书2016—特色城镇化之路》（2016）
- 《解密轨道交通PPP》（2015）
- 《新型城镇化蓝皮书2015—PPP模式新探索》（2015）
- 《政企合作—新型城镇化模式的本质》（2013）
- 《新型城镇化蓝皮书2014》（2014）
联系方式
- 官网：www.rbrmcn.com
- 产城综合运营服务平台：www.urbanifp.com
- PPP有例数据服务：www.youlidata.com
- 地址：北京市东城区左安门内大街10号院3-201
- 邮编：100061
- 电话：010-85879580
- 传真：010-85879881
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