2021上半年片区综合开发分析报告_46页_11mb

2021上半年片区综合开发分析报告总结

核心内容

片区综合开发作为践行新型城镇化理念的一种具有中国特色的大型投资项目，2021年上半年继续保持增长趋势。它不仅有助于推动城市发展升级和品质提升，还为企业提供了多元化投资探索和资源整合的机会。片区综合开发涉及土地一级开发、市政基础设施建设、公共服务配套等多个方面，是实现“人-城-产”和谐发展的重要手段。

主要观点

• 片区综合开发具有强大的市场吸引力，能够实现地方政府与企业的共赢。
• 在政策层面，城市更新、REITs试点、土地管理及财税改革等政策为片区综合开发提供了新的机遇。
• 片区综合开发正从3.0模式向4.0模式转变，强调政府与企业的全方位合作，推动城市可持续发展。
• 地方政府在财政能力有限的情况下，更关注片区开发带来的产业导入和区域可持续发展。
• 投资者需要关注土地市场变化，合理控制开发节奏，确保现金流健康稳定。

关键信息

市场格局解读

• 片区综合开发是一项复杂性系统性的投资建设活动，通过企业参与实现城市区域的跨越式发展。
• 2017年至2021年上半年，PPP项目规模和数量双降，而类PPP项目数量增加，平均投资额下降，反映出政府和企业对风险控制意识的提升。
• 央企依然是片区开发项目的主力，地方国企参与趋势增加，而民企投资规模大幅收缩。

项目分布

• 片区开发项目主要集中在东部和中部的核心城市群，如京津冀、长三角、中原城市群。
• 河南、湖南、江苏、山东等省份是片区开发项目的主要集中地。

投资结构

• 2017-2021年上半年，央企在投资规模上始终领先，地方国企投资规模有所增加，而民企投资规模持续下降。
• 2021年上半年，央企投资规模为2484亿元，地方国企为773亿元，民企仅为225亿元。

运作方式

• 片区开发项目运作方式更加多元化，包括授权合作、联合开发和特许经营等。
• 尽管运作方式不同，但其业务逻辑内核高度趋同，以项目封闭运作、自求平衡、滚动开发和市场化经营为原则。

年度榜单——十大投资人

• 2021年上半年，全国片区开发项目投资规模前六名均在200亿左右，竞争激烈。
• 前三名分别为中交城市投资控股有限公司、中国铁建投资集团有限公司和中国冶金科工股份有限公司。
• 前十名以建筑类央企为主，各央企设立专门的投资平台，推动投资业务升级。

政策聚焦

• 综合性政策：包括促进农业转移人口融入城市、提升城市治理水平、加快城乡融合发展等。
• 城市更新政策：中央及多个地方政府出台城市更新政策，推动老旧小区、厂区、街区和城中村的改造。
• 土地/财税政策：乡村振兴促进法、土地管理法实施条例等政策强化了对土地市场的管理和财税改革。
• REITs政策：推动基础设施领域不动产投资信托基金试点，建立项目库，提升项目融资能力。

发展趋势

• 片区开发正处于3.0模式向4.0模式转变，强调政企全方位合作，推动城市可持续发展。
• 国土空间规划的实施为片区开发带来新契机，预计在2021年9月后开启一波热潮。
• 片区开发与城市更新密切结合，增量开发和存量提升同步推进。
• 高科技、互联网等产业的扩张为片区开发注入活力，推动产城融合。
• 土地市场变化对片区开发项目产生影响，投资者需关注土地市场风险，合理布局。

展望与建议

• 政府和企业应建立符合市场化运作的理念和业务操作模式，推动“人-城-产”和谐发展。
• 地方政府需警惕债务风险，建立更综合的城市运营服务能力。
• 投资者需关注土地市场变化，提升项目开发的可持续性和安全性。

荣邦瑞明

• 荣邦瑞明是城市开发综合运营专家，提供从投前到投后的全过程咨询服务。
• 公司利用自主研发的“有略：GIS+片区开发策略管理平台”等产品，为片区开发提供专业支持。
• 荣邦瑞明服务项目遍布全国，涉及上千个项目，投资规模超过10000亿元。

业务板块

• 片区开发：提供投融资规划、产业招商、城市更新等服务。
• 基础设施服务：涵盖市政、水务、环保、公共服务等领域的PPP咨询和投资顾问服务。
• 投资顾问：为企业提供投资战略制定、项目遴选、投前决策支持等服务。
• 城市运营：通过“GIS+片区开发策略管理平台”提供城市运营和投后管理服务。
• 产业服务与股权投资：开展产业定位策划、产业资源导入、企业股权投资等服务。
• 科技服务：提供“有例”、“有模”、“有略”等平台，支持投资决策和项目管理。

数据与科技服务

• 提供全国PPP和类PPP项目信息、投资企业详情、项目文件、政策法规文件和经济指标数据。
• 通过“投资项目在线测算平台”和“产城综合运营服务平台”提升投资决策和项目管理效率。

未来展望

• 片区综合开发将成为未来10年城市发展升级的主要手段。
• 随着科技的进步，片区开发将更加依赖科技手段进行科学决策和高效管理。
• 通过整合智慧、科技和资本，推动城市科学发展和高质量运营。