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2021年城市综合开发市场总结暨2022年发展展望

核心内容

1. 片区综合开发的定义与意义

片区综合开发是以土地一级开发为切入点，通过征地、拆迁、市政基础设施与公共服务配套建设，实现土地熟化，并引入企业进行产业导入和二级开发。其意义在于推动城市发展、提升城市品质、吸引要素聚集，是地方政府拉动经济增长的重要抓手。

主要观点

2. 2021年市场特征

• 市场热度持续：片区项目数量和投资规模均超过2020年，表现出旺盛的市场需求。
• 类PPP模式为主：成交项目多集中在50亿-150亿之间，以类PPP模式为主。
• 央企主导市场：建筑类央企在片区开发中占据主导地位，参与项目数量和规模逐年上升。
• 项目向小型化转变：2021年20-100亿元以下项目占比达62%，未来项目将更注重多元化收入来源，降低对土地出让收入的依赖。
• 区域集中趋势明显：项目主要集中在京津冀、成渝、长三角、中原等核心城市群，反映投资人对经济基础和人口规模的关注。

3. 政策导向与热点领域

• 城镇化建设：强调城市群与都市圈发展，促进区域协调发展和城市功能提升。
• 城市更新：政策支持存量空间改造，强调防止大拆大建，强化城投主体城市运营商地位。
• EOD与双碳：国家支持EOD试点项目，鼓励社会资本参与生态保护修复，推动绿色转型。
• 乡村振兴：资金与资源更多向农村农业倾斜，推动城乡协调发展，支持特色产业发展。
• 金融政策：强化地方债务管控，推动投资模式从依赖土地出让向多元化发展，加强风险控制。
• 教育“双减”政策：引导教育新基建发展，推动职业教育与产教融合。

4. 投资趋势与建议

• 选项目能力提升：投资人应关注核心城市圈、重点城市群，注重项目质量与自平衡能力，减少对政府财政依赖。
• 做项目能力增强：推动产城融合，加强产业导入与运营，提升城市综合开发能力。
• 品牌建设与专业化发展：投资企业需加强品牌建设，提升专业化能力，以适应细分领域的发展需求。
• 投后管理与风险控制：加强项目实施过程中的风险管控，优化开发节奏，提升应对变化的能力。
• 科技赋能投资决策：利用大数据与科技平台提升项目评估、决策和管理效率。

关键信息

5. 投资人排名

2021年片区综合开发项目投资规模排名前三为：

1. 中国铁建投资集团有限公司
2. 中交投资有限公司
3. 中交城市投资控股有限公司

6. 主要央企竞争格局

• 中国铁建系：成交数量42个，规模4212亿元
• 中国交建系：成交数量21个，规模2622亿元
• 中国中铁系：成交数量10个，规模1574亿元
• 中国中冶系：成交数量13个，规模1415亿元
• 中国电建系：成交数量11个，规模906亿元
• 中国能建系：成交数量4个，规模477亿元
• 中国建筑系：成交数量4个，规模218亿元
• 中国化学系：成交数量2个，规模55亿元

7. 项目实施范围趋向综合性

• 包含工程建设、土地证拆、规划策划、运营维护、产业导入等多方面内容，项目逐步从单一基建向综合性开发转变。

8. 投资人与地方政府合作模式

• 推动政企合作，注重政策支持、市场化运作和项目可持续性。
• 强调项目自求平衡，避免依赖政府财政，提升项目收益的稳定性。

发展趋势与展望

9. 国土空间规划带来新机遇

• 随着各地国土空间规划的确定，城市边界调整为片区开发带来新的拓展空间。
• 投资人应关注核心城市圈重点城市的规划，把握城市存量空间改造和增量开发并存的趋势。

10. 未来重点发展方向

• 区域选择：关注人口与经济聚集的核心城市，注重资源要素的导入。
• 产业融合：推动产城融合，强化产业导入与运营能力，打造成熟功能区。
• 科技与数据支持：利用“有例”“有模”“有略”等科技平台，提升投资决策与项目管理能力。
• 品牌与专业化：通过品牌建设与专业化能力，提升在细分领域的竞争力。

荣邦瑞明服务介绍

11. 服务内容

• 片区开发：提供从项目策划、投融资、产业导入到运营全过程的咨询服务。
• 基础设施服务：为政企合作提供PPP咨询、平台公司转型、投资企业战略顾问等服务。
• 投资顾问：提供投资战略制定、项目遴选、财务测算、投后管理等服务。
• 产业服务与股权投资：支持产业导入、基金搭建、产业投资等，助力区域高质量发展。
• 科技服务：提供“有例”“有模”“有略”等平台，提升项目决策效率与管理能力。

12. 服务优势

• 专业团队：核心团队从业经验10年以上，提供系统化解决方案。
• 科技赋能：自主研发“有例”“有模”“有略”平台，提升项目管理与决策效率。
• 数据支持：涵盖18000+PPP项目、8000+投资企业、4000+项目文件、2500+城市经济指标数据。
• 覆盖范围广：服务覆盖全国27个省、200多个城市，涉及项目超1000个，投资规模超万亿元。

荣邦瑞明品牌与使命

13. 品牌定位

• 荣邦瑞明致力于成为城市开发与基建投资领域的综合运营专家，提供“智慧+科技+资本”三位一体的服务模式。
• 企业使命为“让合作更简单”，强调政企合作的顺畅与高效。

14. 专业著作与资源

• 出版多本专业蓝皮书与著作，如《城市开发与基建投资实战指南》《投融资规划理论与实务》等，为行业发展提供理论与实践支持。

联系方式

• 官网：www.rbrmcn.com
• “有例”平台：www.youlidata.com
• “有略”平台：www.urbanifp.com
• 地址：北京市东城区左安门内大街10号院3-201
• 电话：010-85879580
• 邮编：10061
• 传真：010-85879881

15. 未来展望

• 以合规性为原则，以市场化为导向，推动片区开发向高质量、可持续发展转型。
• 通过提升项目质量、强化品牌建设、加强科技赋能，实现城市综合开发与运营的深度融合，助力区域发展与政企共赢。