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上海甲级办公市场 Q3 2022 总结

整体市场

• 市场表现分化：疫情持续影响下，市场表现参差不齐。
• 供应激增：有记录以来第二高的新增供应量（669,786 sqm），主要由于核心和新兴区域项目交付。
• 需求活跃：企业利润衰退推动降本增效，需求转向零售、TMT、新兴产业和新能源汽车行业。
• 空置率持续攀升：达到15.9%。
• 平均租金下滑：降至8.56元/平方米/天，下滑0.64%。

新供应情况

• 三季度共六个新项目落地，累计新增供应19.3万㎡。
• 徐家汇板块：苏河湾来福士广场竣工交付17万㎡。
• 深圳湾科技生态中心（ICD深圳）上海中心落成。

需求与租赁

• 需求主要来自零售与T及新兴科技企业，以及新能源汽车行业扩张。
• 租户策略转向降级和降低租赁成本。

租金走势

• 整体租金继续下降，供应竞争加剧。
• 次核心商务区（CBDs）租金微涨：浦东前滩区域表现活跃，租金环比上升2.43%。湖滨路与南京西路亦保持增长。

区域表现

• 浦东区域：前滩去化能力强，苏河湾区域需求依然强劲。
• 浦西区域：静安区内商场可能导致超过6家公司的腾退；外滩区域对比上一季度空置率下降；铁路新城市广场区域供应量大增，租金下跌，去化放缓。

后期展望

• 短期展望：出租成本继续下滑，市场空置率将以1.7个百分点的速度上升。部分区域出现零星疫情，租赁活动活跃度有所下降。
• 未来趋势：预计未来12个月内，新冠疫情和贸易政策将继续抑制价格上行。

主要交易案例

• 来自汽车销售、投资基金等高租金支付能力客户的租赁需求。

投资市场

• 从战略角度审视租赁需求。

区域租金与空置率

• 列出不同商务区租金与空置率数据。

市场建议

• 工商注册地址托管。
• 法律咨询与战略规划。
• 房产投资顾问及评估。

本次报告主要分析了2022年第三季度上海甲级办公市场在疫情持续背景下呈现的分化趋势、供应激增、租金下滑，重点关注了不同区域的表现、需求结构的变化以及未来12个月的市场展望。