2024-12-17-莱坊-Shanghai_Office_Market_Report_Q3_2024_6页_1mb

在第三季度，上海甲级办公市场整体继续经历下行周期，但部分指标出现改善。新供应量大幅减少，四个项目共19万㎡落成（较第二季度下降50.4%），总体吸纳量降至5.1万㎡，平均租金同比下降3.2%至7.27元/㎡/天，空置率小幅上升0.3个百分点至21.1%。

需求结构方面，本土企业占据主导地位（超70%），科技、金融及专业服务行业持续是主力租户。教育培训机构也因教育政策利好、生源增加而显著提升办公租赁与升级需求。海外投资买家成交额突破75亿元，占总成交额40%以上，市场占有率达20个百分点，成为推动投资需求的关键力量。

租金水平呈现核心区与新兴商圈分化，核心区标价跌破10元/㎡/天（至9.94元），而前滩、张江总部基地等新兴商务区租金仍维持较强韧性，Q2第四季度平均租金环比下滑幅度收窄至1.9%。

新增供应主要集中在五角场、徐家汇、前滩等区域，而部分存量项目如外滩地块、合生天河广场等出现稳定租赁与交易活动。租赁活动热点集中在具备商务配套优势地段，如环球港、泰康置州格致等项目录得新签及续租案例。

投资市场呈结构性活跃：大宗交易包括绿地集团收购永联国际广场、中央汇金收购中环世纪大厦项目等，央企与地方国资持续具备溢价收储能力。收购价格呈现分化态势，部分新兴商圈物业估值趋于合理，两者之间形成价格错位机会。

各大商务区运行态势分化，近铁城、古北项目空置率较低，而部分新兴商务区如前滩国际商务区、临港南汇湾仍面临较高库存压力。各区域租赁表现与商业配套形成强相关联性。

展望未来季度，财政政策释放市场的积极预期，而租金下行与库存压力仍将持续影响租户升级行为，资产处置节奏将在短期内依赖销售时效，长期亦需考量资产底层需求变化，市场可能会经历进一步的结构性深度调整。