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上海甲级办公市场总结 (Q1 2025)

市场概述与展望
Q1需求持续疲软，新供应持续增加，甲级办公净吸纳量骤降85.6%至5,027平方米，市场空置率微升0.6个百分点至22.2%。预计季度租金延续下行，整体空置率持续上行。
展望Q2，尽管政府工作报告数据支撑了市场信心，但全球关税增加及其对出口相关企业的冲击，增大了经济不确定性，预计将抑制企业和投资者对办公空间的需求，尤其是写字楼租金预期承压。

供应与需求分析
一季度新开工交付总建面219,053平方米，浦东新区成为新供应主力区域。
租赁成交主要源于企业续租及选址调整（占市场80%），由于外籍及跨国汽车制造企业需求转移，以及长期服务行业本地企业续租意愿增强，甲级办公租赁需求集中在金融、科技媒体电信（TMT）、零售及专业服务板块。此外，灵活办公需求上升促使企业倾向选择大型办公空间，租赁定制已在如陆家嘴、外滩等地出现。

租金环境
核心商务区(CBD)区域租赁压力加大，租金显著下滑。Q1全市甲级办公有效租金下降4.1%至6.74元/平方米/天。CBD及新兴商务区区租金分别下滑4.3%、4.6%至6.49元、5.63元/平方米/天，以全新项目及配套服务为优势的新兴商务区通过价格竞争加剧，使得传统CBD面临更强价格竞争，租约周转频繁。
核心CBD区域租金也普遍下降，如南京西路租金下降4.3%至9.91元/平方米/天，传统的长租需求效应已减缓，部分合同能源回收期较长，整体租赁效益面临挑战。

投资市场动态
保险资本继续进行收购，主要交易涉及约128亿元人民币，其中涉及多个甲级写字楼项目。
一季度最大规模交易为盛世投资集团收购One Museum Place, One Museum Place总建筑面积约184,000平方米，土地面积约17,900平方米, 考虑收购交易金额达108亿元人民币, 中国平安养老保险公司作为首要投资者参与到该项目的基金交易中。

市场细分与区域特点
标志性区域库存现状包括:

• 部分非核心CBD区域/新兴商务区，如虹桥、紫竹、自贸区、花木、前滩等 新供应或高价老盘将继续成为去化主力，租金下行区域将延伸。
• 核心CBD区域库存构成复杂，价格调整与面积置换组合拳下，部分高端及大面积房源去化存在障碍。
• 季度租赁量在运输物流、金融、专业服务表现突出。

总结
总体呈现供过于求、新盘持续入市对租赁空间遏制现象明显，场地升级慢则租赁价格下行压力大。投资市场热度不减，但产业需求的迁移正深刻影响着各分区租赁结构及租金走向。

注：原始报告来源为仲量网、图表数据来源为Questerino，以上信息仅供参考，尝试不构成投资建议。