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上海甲级办公市场 Q2 2024 总结

整体表现

• 供应量：Q2 净供应量达 383,356 平方米，新交付项目占比大，主要集中在浦东和浦西新兴区域及核心 CBD。
• 需求与吸纳：Q2 净吸纳量 120,532 平方米，环比增长 143.3%；公司搬迁主导租赁活动，企业出于成本削减需求从新兴区域迁回甲级写字楼。
• 空置率：全市甲级写字楼空置率 20.8%，同比下降 39%，环比上升 0.7 个百分点。CBD 区域空置率相对较低。
• 租金：平均有效租金环比下降 3.6% 至 751元/平方米/天，各区域租金持续下滑，核心CBD租金降至1031元/平方米/天，新兴区域租金降幅更大。

供需动态与租赁活动

• 区域分布：新供应项目主要集中在浦东（如后世博地区）、浦西新兴区域（如徐家汇、大宁）。租赁需求以 TMT、金融、专业服务类企业为主，合计贡献80%以上。
• 租赁偏好：高租金预算企业倾向于选择分布更佳、品质更高的甲级办公空间，且补贴或折扣是推动租赁的重要因素。

租金趋势与区域差异

• 总体租金下滑：全市和各区域平均租金均环比下降，核心CBD下降3.1%，后世博区域下降2.5%，新兴CBD下降4.9%。
• 区域差异收窄：核心CBD与新兴区域、CBD与扩展区域间的租金差距缩小，显示区域间租金趋同性增强。
• 市场特点：租赁空投（LEED）和大宗买卖推动了投资活动，并显示外资企业在租赁需求中占比提高。

投资市场

• 投资表现：Q2 总体投资表现活跃，总成交额超200亿元人民币，主要买家为保险公司、证券公司及资产类公司。
• 大宗交易集中于核心区域，如虹桥、外滩、陆家嘴等。
• 价格创历史记录：部分交易价格推高了整体估值。
• 资产策略：业主倾向于出售或资产转让以缓解空置压力，也继续出租以维持收入。

数据摘要与重点信息

• 净吸纳量下降：Q2净吸纳量环比下降，主要由于新供应增加和非研发企业搬迁至新兴区域的租赁优势减弱。
• 主要租赁交易：多家国际和本土公司进行转租或搬迁，收购面积集中在浦东的核心地段。
• 未来展望：预计下半年市场面临集中供应压力，业主可能继续降低租金和提供优惠条件。

图表引用细节

• 空置率、净吸纳量等关键指标用数字表示，图表重点区域涵盖了虹桥、徐家汇、浦东、外滩、陆家嘴等主要商务区。
• 基准租金数据导致整体估值上升，反映出关键地段的资产价值高企。