20160926-华泰证券-华泰策略专题研究_地产调或控_A股危与机_12页_1mb

文档总结：地产调控对A股的影响分析

核心内容概述

本报告分析了2016年房地产市场调控政策对A股市场的影响，认为随着房地产市场过热，政策将逐步加码，可能采取结构性调控或总量性调控两种情形。报告指出，结构性调控对A股利大于弊，而总量性调控则可能带来盈利与估值的双重打击。

主要观点

1. 房地产市场过热

   • 2016年全国楼市火热，重点二线城市房价大幅上涨，超过上一轮房地产周期高点。
   • 房地产销售和投资增速出现背离，房地产销售对投资的提振作用减弱。

2. 调控政策预期加强

   • 管理层对资产泡沫担忧，行政和土地调控政策未能有效缓解楼市火爆，预计将出台更严格的调控政策。
   • 2010年房地产调控周期为抑制经济过热，以利率上行和信贷收紧为特征，对A股形成双杀。

3. 对A股的两种影响情景

   • 情景一：结构性调控
     • 调控政策主要针对需求端，如限购限贷，资金可能从房地产流向股市，对A股估值形成支撑。
     • 房地产销售对A股盈利的影响逻辑链条正在弱化，地产相关行业盈利占比下降，对整体A股盈利影响有限。
   • 情景二：总量性调控
     • 若调控政策转向总量性，如信贷收紧，将导致A股盈利和估值同时承压，形成戴维斯双杀。
     • 历史经验显示，总量性调控期间，利率上升和流动性收紧对A股造成显著负面影响。

关键信息

房地产市场现状

• 房地产销售增速高（40%-60%），但房地产开发投资增速仅在20%左右，显示销售与投资之间的传导弱化。
• 房地产投资在固定资产投资中的占比从金融危机前的30%以上降至25%左右，经济中房地产的重要性下降。
• 基建投资增速持续高于房地产，成为经济增长的新引擎。

A股盈利与估值影响

• 周期股盈利占A股整体比例从2008年前的15%-20%降至目前不足4%，对整体盈利影响减弱。
• 房地产相关行业盈利和市值占A股比重已大幅降低，说明其对A股整体影响有限。

调控政策分类及影响

• 结构性调控（概率较大）：通过限购限贷等手段挤出资金进入股市，对估值形成支撑，盈利影响弱。
• 总量性调控（概率较小）：若实施信贷收紧，将对盈利和估值形成双杀，类似2010年调控周期。

历史政策回顾

• 2005年和2010年房地产调控政策密集出台，如“国八条”“新国十条”等，均以抑制房价过快上涨为目标。
• 2010年调控期间，居民5年以上中长期贷款利率上升，流动性收紧，A股估值和盈利双双承压。

风险提示

• 房地产调控政策可能出现超预期调整，影响市场走势。

图表要点

总结

2016年房地产市场调控政策趋严，A股面临两种可能的调控路径：结构性调控和总量性调控。结构性调控更可能出台，其对A股估值的正面影响大于对盈利的负面影响，房地产资金溢出可能支撑股市。总量性调控虽可能性较低，但若实施，将导致A股盈利与估值同时承压，形成双杀效应。报告指出，房地产销售对A股盈利的传导逻辑正在弱化，房地产投资对整体经济的贡献也在下降，基建投资逐渐成为经济新增长点。风险提示包括政策超预期调整，可能对市场产生更大冲击。