20161007-华泰证券-回应市场的六个关切_黄金周后关于房地产调控的黄金问答_15页_992kb

房地产调控对A股市场影响分析总结

核心内容概述

本文为2016年10月发布的专题研究报告，由华泰证券团队撰写，旨在分析十一黄金周后房地产调控政策对A股市场的六大关切点，包括地方限购限贷政策效果、后续总量性调控可能性、房地产调控对基本面的影响、对流动性分配的影响、对A股风险溢价的影响，以及结构性调控下A股的投资配置建议。

主要观点与关键信息

关切之一：地方限购限贷是否能有效调控楼市？

• 观点：地方限购限贷政策在过去两次调控中对房价和销量有明显降温作用，且本轮政策更严格，效果更显著。
• 关键信息：
  • 历史数据显示，2010年4月至2011年10月及2013年11月的调控均有效。
  • 近期政策执行后，多个城市的房地产销量同比增速下降。
  • 政策执行后，房价上涨趋势受到抑制。

关切之二：后续是否会出台总量性调控政策？

• 观点：总量性调控政策大概率不会出台。
• 关键信息：
  • 当前政策以“一市一策”结构性调控为主，反映出决策层对去杠杆和去库存的差异化需求。
  • 一线城市的去杠杆需求高于三四线城市的去库存需求。
  • 信贷收紧适用于经济过热时期，而非经济疲软时期。

关切之三：房地产调控对基本面影响几何？

• 观点：房地产投资对A股整体盈利的敏感度趋势性降低。
• 关键信息：
  • 房地产投资完成额占固定资产投资比重下降，基建投资占比上升。
  • 房地产销售对房地产投资的提振作用减弱，投资意愿下降。
  • 地产相关行业盈利占比下降，对A股整体盈利影响减弱。

关切之四：房地产调控对流动性分配影响几何？

• 观点：A股估值将受益于房地产资金的挤出效应。
• 关键信息：
  • 居民资金从房地产流向股市，A股自然人投资者持有市值在10万到500万的账户数量上升。
  • 在低利率环境下，A股整体估值偏低，资金更倾向于流入业绩确定性高的股票。
  • 结构性调控未影响流动性总量，资金溢出对A股估值形成支撑。

关切之五：房地产调控对A股风险溢价影响几何？

• 观点：调控政策靴子落地，有助于降低A股风险溢价。
• 关键信息：
  • 市场此前对房地产泡沫和宏观风险存在担忧，导致风险溢价上升。
  • 当前政策缓解了市场的双向担忧，提升了投资者信心。
  • A股震荡下行走势已反映市场对房地产政策的担忧，政策落地后风险溢价将适度降低。

关切之六：结构性调控下A股应配置哪些股票？

• 观点：应关注财政发力对冲地产下行的受益股票。
• 关键信息：
  • 推荐三个方向：纯正基建股、基建上游中对房地产敏感度低的行业、新型基建领域。
  • 纯正基建股：如中国中铁、隧道股份、中国交建等，直接受益于财政政策。
  • 基建上游行业：重点推荐水泥和PCCP管材，其对房地产下行的敏感度相对较低。
  • 新型基建领域：如地下综合管廊、海绵城市、通用航空等，具备稳增长、调结构、惠民生的多重正效应。

风险提示

• 房地产调控未能达到预期效果。

图表与数据支持

• 图1、图2、图3：展示历史调控政策对房价和销量的影响。
• 图4、图5、图6：反映一线城市与三四线城市库存、房价收入比及宏观背景下的政策思路。
• 图7、图8、图9、图10、图11、图12、图13：分析房地产投资与A股盈利之间的关系。
• 图14、图15、图16：展示房地产资金挤出对A股估值的影响。
• 图17、图18、图19、图20、图21：分析不同原材料行业对房地产的敏感度。
• 图22、图23、图24、图25：展示新型基建投资规模与政策推进情况。

总结

房地产调控政策在当前市场环境下对A股的影响主要体现在：降温楼市、降低风险溢价、优化资金流向及推动财政发力下的配置主线。整体来看，A股市场在政策落地后将更趋稳定，资金从房地产向股市的转移对估值形成支撑，而财政发力将成为对冲地产下行影响的重要手段。