20200401-中国指数研究院-中房指数系统2020年一季度市场总结与趋势展望_12页_1mb

2020年一季度中国房地产市场总结

一、政策环境

• 中央政策：坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
• 地方政策：各地政府更加灵活地实施因城施策，出台大量房地产扶持政策，以稳定市场预期。
• 土地审批改革：国务院授权和委托部分省市进行土地审批权下放，提高审批效率，但建设用地总规模仍从严控制。
• 政策重点：政策以供给端为主，需求端为辅，主要集中在缓解企业资金压力、提振市场信心、优化土地供应等方面。

二、市场表现

• 成交量：重点城市新房成交量降至近十年同期最低水平，3月略有回升但仍不及去年同期。
• 价格走势：一季度新房价格涨幅为近五年同期最低，3月价格环比小幅上涨，整体保持平稳。
• 城市分化：
  • 一线城市价格相对平稳，累计上涨0.19%。
  • 二线城市价格止跌转涨，累计上涨0.13%。
  • 三四线代表城市价格小幅下跌，累计下跌0.07%。
• 二手房市场：十大城市主城区二手房价格累计下跌0.12%，3月价格维稳，涨幅为0.002%。

三、土地市场

• 供需规模回落：一季度全国300城各类用地推出和成交面积均同比下降，住宅用地降幅更为明显。
• 楼面均价上涨：全国300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率小幅回升至13.1%。
• 热点城市表现：
  • 一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8%，楼面均价涨幅领先。
  • 二线城市住宅用地成交面积同比下降31.1%，但部分优质地块竞拍热度高。
  • 三四线城市住宅用地成交面积同比下降29.3%，但部分城市成交面积有所增长。
• 典型案例：北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量增加，多宗地块成交溢价率高，部分刷新区域楼面价记录。

四、品牌房企

• 销售承压：20家品牌房企一季度销售额同比下降10.9%，销售面积同比下降3.6%。
• 销售回升：3月销售金额和面积环比显著增长，同比由降转增。
• 融资情况：房企销售回款承压叠加偿债高峰，一季度融资总额同比小幅增长，其中海外债融资增长显著。
• 拿地策略：
  • 20家品牌房企拿地面积同比下降47.6%，拿地金额同比下降30.9%。
  • 投资重心向一线及热点二线城市转移，一线城市拿地金额占比达31.3%，为近五年最高。
• 销售目标：品牌房企销售目标趋向审慎，注重经营质量和产品品质提升，多数企业目标增长率在6%-8%之间。

五、趋势预判

• 二季度恢复预期：受疫情压制的需求将逐渐释放，市场供需两端有望恢复，但恢复力度与疫情发展密切相关。
• 全年销售规模：预计全年商品房销售面积同比降幅将扩大至7%-8.5%，销售规模下探。
• 价格走势：短期房价存在调整预期，但三四线城市销量受压制，全国销售均价可能结构性上涨。
• 新开工与投资：全国新开工面积降幅扩大，但开发投资增速仍保持较高水平，受在施工工程推进、棚改收官等因素支撑。
• 政策展望：中央将继续加大逆周期调节力度，二季度降息降准可期，房地产金融监管仍从严。

六、联系方式