中指-2020年一季度中国房地产市场总结与趋势展望-2020.4.1-12页_1mb

房地产市场2020年一季度总结

一、政策环境

• 中央政策：坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
• 地方政策：各地政府灵活实施“因城施策”，出台大量房地产扶持政策，以稳定市场信心。
  • 供给端政策：包括延期缴纳土地出让金、调整预售条件、降低竞买保证金比例等，缓解企业资金压力。
  • 需求端政策：如发放购房补贴、放宽公积金贷款条件、支持人才购房及降低落户门槛等，以刺激市场需求。
• 土地审批改革：国务院授权和委托部分省市进行土地审批权试点，提高审批效率，但未放松建设用地总规模控制。

二、市场表现

• 成交量：重点城市成交量降至近十年同期最低水平，其中2月同比降幅超七成，3月略有回升但仍不及去年同期。
• 价格表现：
  • 一季度百城新建住宅价格累计涨幅为近五年同期最低，3月价格环比小幅上涨，整体保持平稳。
  • 一线城市价格相对稳定，三四线城市价格小幅调整。
• 二手房市场：一季度十大城市主城区二手房价格累计下跌，3月价格止跌维稳，部分城市恢复较快。
• 城市差异：一线城市恢复较快，三四线城市尤其是疫情重灾区市场信心仍需修复。

三、土地市场

• 供需规模回落：全国300个城市各类用地供需规模同比均下降，住宅用地成交楼面均价同比显著上涨。
• 热点城市热度高：北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量增加，土地竞拍热度上升，部分地块溢价率较高。
• 成交数据：
  • 住宅用地成交面积同比下降28.9%，成交楼面均价同比上涨23.5%。
  • 一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8%，成交楼面均价涨幅领先。

四、品牌房企

• 销售承压：20家品牌房企一季度销售额同比下降10.9%，销售面积同比下降3.6%。
• 3月销售回升：随着市场情绪恢复，3月销售额和销售面积环比显著增长，同比由降转增。
• 融资压力：受疫情影响，房企销售回款不畅，叠加偿债高峰期，资金链承压，融资渠道整体不乐观。
• 拿地策略：
  • 投资更加审慎，拿地规模和金额均同比下降。
  • 企业布局回归热点一二线城市，拿地金额占比达31.3%，为近五年最高。
• 产品与服务：房企更注重产品品质与社区服务，以提升核心竞争力，适应高质量发展阶段。

五、趋势预判

• 二季度恢复预期：受疫情影响的置业需求将逐渐释放，房地产市场有望恢复，但恢复力度与疫情发展密切相关。
• 全年销售规模下探：预计全年商品房销售面积同比降幅扩大至7%-8.5%，销售均价结构性上涨。
• 新开工与投资：新开工面积降幅扩大，开发投资增速将保持较高水平，受棚改攻坚和土地购置费增长支撑。
• 政策导向：中央将继续实施逆周期调节，降息降准可期，但房地产金融监管仍保持严格，不会放松。

六、联系方式