20160401-安信证券-阳光城-000671.SZ-投融重重出新_幼教势如破竹_24页_1mb

阳光城（000671.SZ）深度分析总结

核心内容

阳光城（000671.SZ）在2016年展现出强劲的发展势头，其核心业务为房地产开发，同时积极拓展金融、教育、智能社区和医疗等多元化业务，实现“房地产+”战略的全面布局。公司通过“3+X”区域布局战略，深耕长三角、大福建和京津冀，扩大土地储备并提升市场占有率。此外，公司设立阳光幼教投资管理有限公司，正式进军教育产业，借助大股东丰富的教育资源和运营经验，打造幼教品牌，拓展现代服务业。公司还通过设立房地产投资基金、与平安信托、长江财富等金融机构合作，拓宽融资渠道，优化财务结构。同时，与星网锐捷战略合作，探索智能社区和智能家居业务，提升社区服务品质和居住体验。

主要观点

• 房地产主业稳健增长：阳光城2015年营业收入同比增长61.1%，净利润增长7.1%。公司坚持高周转、低成本模式，提升了“精准投资，高效运营，适销产品”的核心竞争力，实现房地产业务的高成长性。
• “3+X”区域战略：公司实施“3+X”战略，通过招拍挂和收购等方式获取土地，土地储备超千亿方，其中大福建、长三角和京津冀是主要区域。公司积极布局北京，拿下台湖区地块，受益京津冀一体化发展。
• 房地产+金融战略突破：公司设立房地产投资基金，与平安信托、长江财富等金融机构合作，拓宽融资渠道，降低资本成本，优化财务结构。
• 进军幼教产业：公司设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司，借助大股东阳光教育集团丰富的教育资源和运营经验，布局幼教、K12教育及高等教育，提升房地产项目附加值，打造现代服务商。
• 智能社区探索：公司与星网锐捷合作，探索智能社区和智能家居，提升社区服务能力和居住体验，打造智慧地产。
• 医疗布局探索：公司开始探索医疗业务，设立医疗投资管理公司和医疗健康事业管理中心，但尚未有实质性进展。

关键信息

财务表现

• 营收：2014年138.94亿元，2015年223.8亿元，预计2016-2018年分别为305.30亿元、414.07亿元、556.46亿元。
• 净利润：2014年13.24亿元，2015年14.18亿元，预计2016-2018年分别为18.13亿元、23.14亿元、27.20亿元。
• 每股收益：预计2016-2018年分别为0.45元、0.58元、0.68元。
• 市盈率：2016年预计为14倍，2017年11倍，2018年9倍。
• 市净率：2016年预计为1.9倍，2017年1.7倍，2018年1.4倍。
• 每股净资产：预计2016年为3.26元，2017年为3.78元，2018年为4.40元。

投资建议

• 投资评级：买入-A
• 目标价：6个月目标价10.75元
• EPS预测：2016年0.45元，2017年0.58元，2018年0.68元
• PE预测：2016年14倍，2017年11倍，2018年9倍

风险提示

• 转型失败：在多元化业务拓展过程中，可能存在战略执行不力或市场接受度不足的风险。
• 扩张过快：公司快速扩张可能导致管理难度增加，影响盈利能力和资产质量。

结构清晰总结

1. 地产业务发展

• 区域布局：公司实施“3+X”战略，深耕长三角、大福建和京津冀，提升市场占有率。
• 业绩增长：2015年营收增长61.1%，净利润增长7.1%。公司坚持高周转、低成本模式，提升产品线和开发效率。
• 土地储备：截至2015年底，公司累计土地储备达1307万方，其中大福建占44%，长三角14%，西部41%，京津冀1%。

2. 幼教产业布局

• 设立子公司：阳光城出资1亿元设立阳光幼教投资管理有限公司，正式进军教育产业。
• 大股东资源：阳光教育集团是中国最大的民办教育集团之一，拥有6所学校和10所筹建学校，涵盖幼教、K12教育和高等教育。
• 特色模式：公司与阳光教育集团合作，推出“社区+幼儿园”模式，提升社区教育生态，满足家长对优质教育的需求。

3. “房地产+”战略

• 金融突破：设立房地产投资基金，与平安信托、长江财富等合作，拓宽融资渠道，优化财务结构。
• 智能社区：与星网锐捷合作，打造智能社区，提升社区服务能力和居住体验。
• 医疗探索：公司开始布局医疗产业，设立医疗投资管理公司，但尚未有实质性进展。

4. 融资与员工激励

• 股权融资：公司于2015年10月获准45亿元定向增发，进一步优化资本结构。
• 债务融资：公司发行48亿元公司债，提升资金使用效率。
• 员工持股计划：公司推出两期员工持股计划，第二期拟募集不超过3亿元，进一步增强员工信心和公司凝聚力。

5. 未来发展与风险提示

• 多元化业务：公司积极布局教育、金融、智能社区和医疗等，打造综合现代服务商。
• 风险提示：转型失败和扩张过快是主要风险，需关注战略执行和管理能力。

6. 财务预测与估值

• 财务预测：公司2016-2018年EPS分别为0.45元、0.58元、0.68元，对应PE分别为14倍、11倍、9倍。
• 投资建议：基于公司稳健的主业和多元化的战略布局，给予“买入-A”评级，目标价10.75元。