20171217-天风证券-信用债市场周报_2017年地产债表现如何__19页_1mb

2017年地产债表现总结

核心内容概述

2017年房地产企业债券市场在融资规模、交易情况及信用风险方面呈现出复杂态势。尽管房企发行中票、短融等银行间信用品种的规模有所提升，但整体融资规模仍大幅下降。同时，市场交易活跃度有所减弱，收益率普遍上行，信用利差扩大，部分房企面临信用评级调整。展望2018年，需关注房企融资渠道、现金流、城市布局及租赁住房市场发展等关键因素。

主要观点与关键信息

1. 2017年地产债融资情况

• 整体融资规模下降：2017年房地产行业产业债融资额为1937亿元，较2016年的7620亿元大幅下滑。
• 发行规模下降：1-10月房地产发债规模同比下滑超过50%，11月与去年持平，12月因基数较低而同比上升。
• 券种集中度提升：中票和私募债成为主要融资工具，公司债发行受限，公募公司债发行主体较少。
• 主体评级集中：发行主体以中高评级为主，AAA主体占比55%，AA+以上占比83%。

2. 2017年地产债交易情况

• 成交量下降：2017年房地产产业债成交量为0.64万亿元，占全行业6.13%，在行业中排名第六。
• 收益率普遍上行：银行间市场和交易所市场收益率均上行，信用利差扩大，中长期信用等级利差缩小。
• 市场活跃度下降：交易所市场公司债和企业债上涨家数少于下跌家数，交易活跃度有所下降。

3. 2017年地产债负面事件回顾

• 无债券违约：全年未发生债券违约事件，但存在信用评级调整。
• 绿地集团与万达商业：绿地集团被列入信用评级观察名单，万达商业被多家评级机构下调评级，引发市场讨论。
• 信用利差波动：受负面事件影响，相关债券信用利差大幅走扩，但近期有所回落。

4. 2018年市场展望

• 外部融资渠道关注：房企融资受限，外部融资环境紧张，需关注融资来源的稳定性和政策走向。
• 平衡“面包”与“面粉”：房企在一二线城市拿地后，如何平衡投资与销售是关键，政策调控影响明显。
• 住宅销售增速放缓：三四线城市销售增长可能带动房企布局，但需关注其盈利能力和现金流。
• 租赁住房市场发展：国家政策支持租赁市场，但房企在该领域面临回报周期长、资金压力大等问题。

信用评级调整回顾

• 本周信用评级上调：两家发行人（江苏江南农村商业银行、广东顺德农村商业银行）及其债券获得评级上调。
• 无主体评级下调超过一级：市场整体评级调整以上调为主，未出现重大下调事件。

一级市场表现

• 发行量小幅下降：本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行4628.2亿元，总发行量较上周小幅下降。

• 净融资额下降：净融资额为3807.7亿元，同比小幅下降。

• 各券种表现：

  • 短融与超短融：发行1401.74亿元，偿还452.77亿元，净融资额949.04亿元。
  • 中票：发行1122.94亿元，偿还79亿元，净融资额1043.94亿元。
  • 企业债：发行1015.44亿元，偿还185.747亿元，净融资额829.7亿元。
  • 公司债：发行1088.04亿元，偿还103.03亿元，净融资额985.01亿元。

• 发行利率上升：交易商协会公布的发行指导利率以上升为主，各等级变动幅度在-1-5BP。

二级市场表现

• 成交量小幅下降：银行间和交易所信用债合计成交2866.17亿元，总成交量较前期小幅下降。
• 收益率上行：各类信用债收益率几乎全部上行，信用利差扩大，信用等级利差短期扩大，中长期缩小。
• 市场活跃度下降：交易所公司债和企业债上涨家数少于下跌家数，整体交易活跃度下降。
• 具体表现：
  • 银行间市场：利率品收益率上行，信用债收益率上行，信用利差扩大。
  • 交易所市场：公司债和企业债净价变动不一，部分债券下跌明显。

风险提示

• 房地产行业调控加码：政策持续收紧，融资渠道受限，房企资金链承压。
• 销售增速放缓：影响房企经营现金流，需关注三四线城市销售情况。
• 租赁市场发展：政策支持下，租赁市场可能对住宅销售形成一定挤压。

图表与数据参考

• 图1：房地产产业债2017年月度发行规模。
• 图2：房地产各类型债券16年以来月度发行规模。
• 图3：房地产各类型债券16年以来月度发行规模占比。
• 图4：16年房地产各评级发行人债券发行规模占比。
• 图5：17年房地产各评级发行人债券发行规模占比。
• 图6：16年房地产各评级发行人债券发行期限占比。
• 图7：17年房地产各评级发行人债券发行期限占比。
• 图8：全行业和房地产行业公司债平均票面利率。
• 图9：全行业和房地产行业中票平均票面利率。
• 图10：产业债成交量行业前10位排名。
• 图11：房地产产业债成交量企业前20位排名。
• 图12：房地产行业利差走势。
• 图13：行业利差横向比较。
• 图16：信用债发行量及净融资量走势。
• 图17：城投债发行量及净融资量走势。
• 图18：非金融企业短融发行量及净融资量走势。
• 图19：中票发行量及净融资量走势。
• 图20：企业债发行量及净融资量走势。
• 图21：公司债发行量及净融资量走势。
• 图22：银行间信用债成交额。
• 图23：交易所信用债成交额。
• 图24：银行间质押式回购利率。
• 图25：交易所质押式回购利率。

总结

2017年房地产债券市场整体表现较为严峻，融资规模大幅下降，交易活跃度减弱，收益率上行，信用利差扩大。虽然未发生债券违约事件，但信用评级调整和政策调控对市场造成一定影响。展望2018年，需重点关注房企融资渠道、现金流、城市布局及租赁住房市场发展，以应对未来可能出现的流动性风险和市场变化。