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保利置业集团（119 HK）2017年业绩与展望总结

核心内容概览

保利置业集团是一家国有开发商，于2017年实现了显著的财务改善，但销售规模增速仍显不足。公司于2017年重启分红，同时宣布了重大重组计划，显示出对未来发展信心。基于2017年业绩表现和市场前景，公司估值被调整，目标价下调，评级由“Outperform”调整为“Downgraded”。

主要观点

• 财务表现：

  • 2017年核心净利达14亿港元，超出预期约38%。
  • 2017年总收入同比增长4%至317亿港元，其中物业开发收入占比达94%。
  • 综合毛利率提升至20.6%，推动核心净利大幅增长。
  • 2017年每股核心净利达0.39港元，相比2016年的0.002港元显著增长。
  • 公司于2017年重启分红，宣布派发末期股息每股0.135港元，股息分派率达34%。
  • 截至2017年末，公司手持现金增长至213亿港元，总有息负债下降至468亿港元，净负债率降至83%。

• 销售情况：

  • 2017年合约销售金额同比增长15%至402亿元，合约销售面积同比下降5%至264万平米。
  • 合约销售均价同比大幅增长22%至15204元/平米，若剔除香港销售项目，则增长5%至13195元/平米。
  • 香港及海外市场占比14%，销售均价最高，达203732元/平米。
  • 西南地区占比最高（29%），但销售均价最低，为9447元/平米。
  • 2018年合约销售目标为400亿元，与2017年持平。

• 土地储备与成本：

  • 2017年新增13个项目，总建筑面积为380万平米，权益建筑面积为250万平米。
  • 权益土地成本为154亿元，占合约销售金额比例上升至38%，平均土地成本为6040元/平米。
  • 土地储备充足，可支持未来3-4年的开发需求。

• 重组计划：

  • 保利地产计划以现金24亿元收购保利置业实际控制人中国保利集团持有的保利（香港）控股有限公司50%股权。
  • 该收购计划旨在解决同业竞争问题，并推动未来合作，特别是在布局重叠的城市如上海、武汉、深圳、广州和佛山。
  • 预计重组完成后，保利置业将更加关注海外市场。

• 估值与评级：

  • 当前估值为18年5.3倍PE和0.5倍PB，相当于净资产值的50%折价。
  • 由于对三四线城市销售前景的担忧，目标净资产值折价从30%扩大至40%。
  • 因此，目标价从5.36港元下调至4.75港元，评级调整为“Downgraded”。

关键信息

• 财务预测：

  • 2018年每股核心净利预测为0.75港元（同比增长91%）。
  • 2019年每股核心净利预测为0.91港元（同比增长20%）。
  • 2020年每股核心净利预测为1.00港元（同比增长10%）。
  • 净资产值从7.65港元上调至7.91港元，折价率扩大至40%。

• 市场数据：

  • 最新收盘价为3.98港元，目标价为4.75港元。
  • 市场资本（港元）为14573亿港元，市场资本（美元）为1857百万美元。
  • 52周最高价/最低价为4.70/2.84港元。
  • 2018年目标PE为5.3倍，PB为0.5倍。

• 其他重要信息：

  • 公司未持有目标公司的股票或衍生品，但可能提供财务顾问服务。
  • 与公司相关的报告包括：Real progress, Improving fundamentals, Encouraging signs。
  • 公司股票交易代码为119 HK，公司总部位于上海，联系电话为+86 21 2329 7818。

估值与盈利预测

未来展望

• 公司预计2018年合约销售金额将保持稳定，受益于去库存和去杠杆策略。
• 2018年将有170亿港元的合约销售金额入账，同时高毛利率的香港住宅项目也将交付。
• 管理层对2018-2019年毛利率的持续改善持乐观态度。
• 公司将继续关注海外市场，并在布局重叠的城市中加强合作。

分析师信息

• 分析师：Kris Li
• 机构：SWS Research
• 联系邮箱：lihong@swsresearch.com
• 评级：Downgraded
• 目标价：4.75港元
• 股价上行空间：19.4%

图表与数据来源

• 图1：收入构成（来源：公司数据，SWS Research）
• 图2：毛利率与净利率趋势（来源：公司数据，SWS Research）
• 图3：核心净利（来源：公司数据，SWS Research）
• 图4：现金、负债与净负债率（来源：公司数据，SWS Research）
• 图5：已售未结销售金额（来源：公司数据，SWS Research）
• 图6：土地储备与平均土地成本（来源：公司数据，SWS Research）
• 图7：主要开发商合约销售情况（来源：公司数据，SWS Research）
• 图8：土地储备与平均土地成本（来源：公司数据，SWS Research）
• 图9：土地储备分布（来源：公司数据，SWS Research）
• 图10：土地支出（来源：公司数据，SWS Research）
• 图11：新增权益建筑面积与平均土地成本（来源：公司数据，SWS Research）
• 图12：估值与目标价（来源：Bloomberg，公司数据，SWS Research）
• 图13：股权结构（来源：公司数据，SWS Research）

总结

保利置业集团在2017年实现了财务上的显著改善，核心净利大幅提升，同时重启了分红政策。公司通过去库存和去杠杆策略，为未来的盈利能力提升奠定了基础。尽管当前估值较低，但鉴于对三四线城市销售前景的担忧，目标价下调，评级调整为“Downgraded”。未来，公司将在布局重叠的城市加强合作，并持续关注海外市场，以推动增长。