2017-股市周期性波动对房地产市场量、价的影响_11页

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核心内容概述

本研究通过构建VAR模型，分析了股市周期性波动对不同能级城市商品住宅成交面积及成交均价的影响。研究数据覆盖2014年1月至2016年1月的月度数据，选取了多个重点城市进行分析，包括一线城市、二线城市及三四线城市。

主要观点

• 股市波动与房地产市场存在动态关系：通过VAR模型的脉冲响应函数，研究发现股市波动对房地产市场具有一定的影响，尤其是在一线城市。
• 一线城市受股市波动影响显著：上证综指的环比变化对一线城市商品住宅成交面积具有持续5个月的显著负面影响，且上海的反应速度更快，影响持续时间更短。
• 二线城市与三四线城市影响不明显：股市波动对二线及三四线城市的商品住宅成交面积和成交均价均无显著影响。
• 量价背离现象：股市环比变化与一线城市商品住宅成交面积及成交均价的环比变化存在背离，即股市上涨时，房地产成交量可能下降。

关键信息

城市分类

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳
• 二线城市：重庆、天津、成都、武汉、西安、合肥、杭州、南京、南昌、苏州、长沙、厦门、青岛、福州
• 三四线城市：徐州、惠州、三明、焦作、龙岩、湛江、蚌埠、芜湖、温州、东营、莆田、舟山、江阴、运城、南平

数据说明

• 数据来源：中指数据库，同策咨询研究部
• 软件使用：Eviews
• 上海、杭州的商品住宅成交面积及均价数据中已剔除保障房数据

模型建立步骤

1. 基础数据预处理：对商品住宅成交面积及均价进行3月移动平均处理，以消除季节性影响。
2. VAR模型滞后期选择：使用F、LR统计量及信息准则函数（AIC、SC、HQ）确定滞后阶数。
3. VAR模型稳定性判断：通过检验特征方程的根是否在单位圆内，判断模型是否稳定。
4. Granger非因果性检验：判断变量之间是否存在因果关系。

脉冲响应函数分析

• 成交面积：

  • 上证综指环比变化对一线城市成交面积环比变化呈现持续5个月的显著负面影响。
  • 上海的反应更快，影响持续时间为4个月。
  • 二线、三四线城市无显著影响。

• 成交均价：

  • 上证综指环比变化对所有能级城市的成交均价均无显著影响。

周走势对比

特殊城市对比（上海）

结论

本研究揭示了股市周期性波动对房地产市场的影响，特别是在一线城市中，股市波动对商品住宅成交面积具有显著的负面影响，而对成交均价无明显影响。二线城市和三四线城市则未表现出显著的响应。此外，上海作为一线城市中的特殊案例，其市场反应速度更快，影响持续时间更短，显示出不同的市场特性。