核心内容
招商蛇口在2021年年度报告中表现出一定的业绩承压，但其销售规模保持增长，资产储备和融资能力较为稳健，整体仍具备未来发展潜力。分析师维持“买入”评级，并调整了盈利预测，目标价为16.42元/股。
主要观点
- 营业收入增长：2021年营业收入达1606亿元，同比增长24%，但增速有所放缓。
- 归母净利润下滑：2021年归母净利润为104亿元，同比下降15%，低于预期19%，主要受毛利率下降和资产减值影响。
- 毛利率承压：2021年结转毛利率为25.47%，较2020年下降3.22个百分点，主要由于房地产行业下行压力。
- 资产减值增加：2021年共计提减值43.72亿元，同比增加12.71亿元，影响了净利润表现。
- 销售规模稳步提升：2021年签约销售金额达3268亿元，行业排名第7，增速位于TOP20房企前列。
- 城市布局优化：在7个城市销售排名前3，16个城市销售排名前10，强化了核心城市布局。
- 土储规模扩大：2021年新增总土储建面1559万平方米，其中权益建面886万平方米。
- 融资成本下降：2021年融资成本为4.48%，较2020年下降22BP，财务状况稳健。
- 三道红线指标良好：剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25，处于“绿档”状态。
- 盈利预测调整：由于毛利率下滑，分析师将2022-2023年归母净利润预测下调，但新增2024年预测值，预计公司未来盈利能力将逐步修复。
- 目标价与估值：调整目标价为16.42元/股，对应2022-2024年PE分别为12.0x、10.0x和8.3x。
关键信息
市场数据
- 当前市场价格：13.51元
- 目标价格：16.42元
- 总股本：79.23亿股
- 已上市流通A股：79.22亿股
- 总市值：1,070.43亿元
- 年内股价最高最低：14.74元/9.18元
- 沪深300指数：4259
- 深证成指：12380
公司基本情况（2019-2024E）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 营业收入（百万元） |
97,672 |
129,621 |
160,643 |
178,548 |
205,355 |
237,441 |
| 营业收入增长率 |
10.6% |
32.7% |
23.9% |
11.1% |
15.0% |
15.6% |
| 归母净利润（百万元） |
16,033 |
12,253 |
10,372 |
10,844 |
12,973 |
15,703 |
| 归母净利润增长率 |
-23.6% |
-15.3% |
4.5% |
19.6% |
21.0% |
|
| 摊薄每股收益 |
2.03 |
1.55 |
1.31 |
1.37 |
1.64 |
1.98 |
| 每股经营性现金流净额 |
2.53 |
1.94 |
4.46 |
2.02 |
3.43 |
|
| ROE（摊薄） |
16.9% |
12.1% |
9.5% |
11.4% |
12.6% |
14.0% |
| P/E |
8.59 |
10.19 |
9.87 |
8.25 |
6.82 |
|
| P/B |
1.04 |
0.97 |
1.13 |
1.04 |
0.95 |
|
投资建议
- 盈利预测调整：2022年归母净利润预测为108.4亿元（下调22.9%），2023年为129.7亿元（下调21.2%），2024年预测为157.0亿元。
- 目标价：16.42元/股，对应2022-2024年PE分别为12.0x、10.0x和8.3x。
- 维持评级：分析师维持“买入”评级，认为未来6-12个月内股价将上涨15%以上。
风险提示
- 房地产宽松政策落地不及预期
- 其他房企违约影响市场信心
附录：财务摘要
损益表（2019-2024E）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 主营业务收入 |
97,672 |
129,621 |
160,643 |
178,548 |
205,355 |
237,441 |
| 毛利 |
33,843 |
37,186 |
40,920 |
42,925 |
51,012 |
61,054 |
| 净利润 |
18,857 |
16,913 |
15,202 |
17,350 |
20,757 |
25,125 |
| 归属于母公司的净利润 |
16,033 |
12,253 |
10,372 |
10,844 |
12,973 |
15,703 |
| 净利率 |
16.4% |
9.5% |
6.5% |
6.1% |
6.3% |
6.6% |
现金流量表（2019-2024E）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 净利润 |
18,857 |
16,913 |
15,202 |
17,350 |
20,757 |
25,125 |
| 经营活动现金净流 |
8,695 |
20,055 |
15,400 |
35,355 |
16,008 |
27,211 |
| 投资活动现金净流 |
-13,158 |
-4,818 |
-24,277 |
5,576 |
13,465 |
23,368 |
| 筹资活动现金净流 |
16,220 |
-8,011 |
-11,313 |
-30,927 |
-3,548 |
-4,746 |
| 现金净流量 |
11,757 |
7,225 |
-20,189 |
5,576 |
13,465 |
23,368 |
资产负债表（2019-2024E）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 货币资金 |
75,324 |
89,306 |
79,533 |
84,417 |
97,404 |
120,442 |
| 存货 |
312,207 |
360,793 |
417,636 |
438,699 |
471,906 |
509,752 |
| 负债股东权益合计 |
617,688 |
737,157 |
856,203 |
882,470 |
951,039 |
1,037,710 |
| 资产负债率 |
63.2% |
65.6% |
67.7% |
69.4% |
70.0% |
70.7% |
| 净负债率 |
29.3% |
26.3% |
33.0% |
32.6% |
28.0% |
20.4% |
比率分析（2019-2024E）
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 每股收益 |
2.03 |
1.55 |
1.31 |
1.37 |
1.64 |
1.98 |
| 每股净资产 |
11.98 |
12.79 |
13.72 |
12.00 |
12.98 |
14.17 |
| 每股经营现金净流 |
1.10 |
2.53 |
1.94 |
4.46 |
2.02 |
3.43 |
| 净资产收益率 |
16.9% |
12.1% |
9.5% |
11.4% |
12.6% |
14.0% |
| 总资产收益率 |
2.6% |
1.7% |
1.2% |
1.2% |
1.4% |
1.5% |
| 投入资本收益率 |
4.0% |
3.9% |
3.7% |
3.7% |
4.3% |
5.0% |
| 净利润增长率 |
5.2% |
-23.6% |
-15.3% |
4.5% |
19.6% |
21.0% |
| 资产负债率 |
63.2% |
65.6% |
67.7% |
69.4% |
70.0% |
70.7% |
投资评级说明
- 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
- 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
- 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
- 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上
市场相关报告评级分析
| 评级 |
一周内 |
一月内 |
二月内 |
三月内 |
六月内 |
| 买入 |
8 |
42 |
75 |
106 |
227 |
| 增持 |
0 |
3 |
3 |
4 |
0 |
| 中性 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| 减持 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| 评分 |
1.00 |
1.07 |
1.04 |
1.04 |
1.00 |
特别声明
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