20240523-东吴证券-固收深度报告_江苏模式_存量房_以旧换新_城投板块的新机遇__22页_878kb

“江苏模式”存量房“以旧换新”政策是由江苏省部分区域率先推行的创新模式，通过地方国资平台收购二手房改造为保障性住房，促进存量房去库存，并改善城投平台的财务状况。该模式自2023年试点以来，获得中央政治局会议认可，有望在全国推广。下面是对该政策的总结分析。

政策背景显示，中国房地产市场面临高库存压力，商品房库存量达748亿平方米，库销比居高。政府通过“以旧换新”政策加码，其中“江苏模式”采用国资平台作为收购主体，关键在于政府指定城投企业直接介入，收购旧房并改造为保障性租赁住房，购房者补缴差价。相比中介优先推介和税费优惠模式，“江苏模式”更具稳定性，能快速提升成交信心和库存去化。

该模式的优势包括：一是促进保障房构建，短期内扩大住房供应；二是加速存量房去库存，帮助城投平台加快回款；三是优化城投财务状况，改善债券市场表现，如太仓、南京等地城投债收益率下降和信用利差收窄，显示市场信心提升。资金来源主要依赖央行引导的贷款、PSL和地方政府专项债。

案例分析涵盖太仓城发、启东城投等主体，这些城投均具有国资背书、主业聚焦土地开发和保障房建设、财务稳健的特点，如资产负债率和未使用授信额度良好，便于开展收购业务。

政策影响显著：一是推动保障房目标实现，缓解住房供需矛盾；二是助力存量房去库存，提振市场需求；三是提升城投二级市场关注度，增加投资者配置需求。此外，未来政策持续催化可能撬动更广泛市场参与，为效仿“江苏模式”的城投提供收益空间。

风险包括：城投政策意外收紧、数据统计偏差和信用风险超预期，需投资者谨慎布局。

总体而言，“江苏模式”为城投板块带来新机遇，建议关注具备国资支持、财务良好和参与潜力的平台，以把握政策红利。同时，需注意相关风险以防不确定性影响。该模式不仅有助于房地产市场复苏，还在高质量发展路径上起到支撑作用。