20211215-招银国际-China_Property_Sector_NBS_Nov_data_improved_slightly__About_Shanghai_and_Shimao_3页_661kb
报告摘要
中国房地产行业总结
核心内容
2021年11月，中国房地产数据出现小幅环比改善，但整体仍显疲软。政策支持，尤其是抵押贷款方面的放松，对市场起到了一定的稳定作用。然而，由于行业基本面依然薄弱，市场对2022年第一季度可能出现更多房企违约的预期依然存在。政府在这一关键时期可能需要采取更多措施以防止系统性风险的发生。
主要观点
- 政策支持作用：11月的政策支持，特别是银行增加抵押贷款发放，有助于稳定市场情绪。
- 市场表现：虽然11月数据有所改善，但同比仍呈负增长，表明市场复苏乏力。
- 系统性风险担忧：当前房地产行业面临较大系统性风险，若政府不采取进一步措施，可能影响整个金融体系。
- 投资者建议：建议投资者等待更明确的政策支持，如取消房产贷款额度限制、允许更多非国企发行国内债券。
关键信息
国家层面数据
- 商品房销售面积：11月销售面积为151百万平方米，同比减少14.0%，环比增长19‰。
- 商品房销售额：11月销售额为1,448亿元人民币，同比减少16.3%，环比增长17%。
- 新开工面积：11月新开工面积为161百万平方米，同比减少21.0%，延续弱势。
- 竣工面积：11月竣工面积为115百万平方米，同比增长15.4%，显示市场逐步恢复。
- 房地产投资：11月房地产投资为1,238亿元人民币，同比减少4.3%，但全年累计仍保持增长。
上海及世茂地产情况
- 融资情况：自10月以来，抵押贷款额度有所放宽，但审批周期仍较长。
- 供应端：大型开发商如恒大在推动销售，部分项目一次性推出1000套房源，销售总额达70亿元人民币。
- 需求端：核心区域（如虹口区）需求强劲，买家与房源比例为3-5:1；非核心区域则较为平淡。
- 房价走势：次级市场房价下跌5-10%，但一级市场仍以10-20%的折扣吸引买家。
世茂地产分析
- 个人财富支持：世茂主席拥有足够个人财富，可为公司提供支持，类似融创。
- 低杠杆风险：世茂对财富管理产品的敞口较小，相对风险较低。
- 销售表现稳定：世茂的销售表现与市场趋势一致，未受市场谣言显著影响。
- 管理层变动：管理层结构变化可能意味着主席将回归处理危机。
- 投资者信号：建议投资者等待两个信号：主席愿意提供流动性支持、长期基金完成股权减持。
图表概览
图表1：2021年11月全国房地产数据
| 指标 | Nov-21 | YoY | Oct-21 | YoY | Sep-21 | YoY | 11M21 | YoY | 2020 | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 商品房销售面积 | 151 | -14.0% | 127 | -21.7% | 161 | -13.1% | 1,581 | 4.8% | 1,761 | 2.6% |
| 商品房销售额 | 1,448 | -16.3% | 1,239 | -22.6% | 1,575 | -15.8% | 16,167 | 8.5% | 17,361 | 8.7% |
| 新开工面积 | 161 | -21.0% | 138 | -33.1% | 174 | -13.5% | 1,828 | -9.1% | 2,244 | -1.2% |
| 在建面积 | 9,597 | 6.3% | 9,429 | 7.1% | 9,281 | 7.9% | 9,597 | 6.3% | 9,268 | 3.7% |
| 竣工面积 | 115 | 15.4% | 63 | -20.6% | 43 | 0.7% | 688 | 16.2% | 912 | -4.9% |
| 房地产投资 | 1,238 | -4.3% | 1,237 | -5.4% | 1,451 | -3.5% | 13,731 | 6.0% | 10,144 | 7.0% |
图表2：公司现金流短缺情况（截至2020年底）
| 公司 | 公司市值（亿元） | 个人财富（亿元） | 未受限现金（亿元） | 现金短缺（亿元） |
|---|---|---|---|---|
| 恒大 | 204 | 126 | 78 | -75 |
| 世茂 | 102 | 46 | 56 | 61 |
| 碧桂园 | 215 | 177 | 38 | 63 |
| 融创 | 41 | 18 | 23 | -16 |
| 碧桂园 | 45 | 22 | 23 | 17 |
| 龙湖 | 110 | 97 | 13 | 53 |
| 恒大 | 59 | 50 | 9 | 4 |
| 时代控股 | 19 | 11 | 8 | 15 |
| 中原 | 14 | 6 | 7 | 10 |
| 金辉 | 24 | 18 | 6 | 15 |
| 千亿 | 9 | 5 | 4 | 0 |
| 中国金茂 | 24 | 21 | 3 | 20 |
| 阿里巴巴 | 13 | 10 | 2 | 0 |
| 红太阳 | 7 | 5 | 2 | 9 |
| 新城控股 | 11 | 10 | 1 | -1 |
| COLI | - | - | - | 37 |
| 保利 | - | - | - | 25 |
图表3：历年房地产数据对比
| 年份 | 商品房销售面积（百万平方米） | 销售面积YoY | 商品房销售额（亿元） | 销售额YoY | 房地产投资（亿元） | 投资YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 931 | 9% | 4,395 | 15% | 3,404 | 33% |
| 2011 | 970 | 4% | 4,862 | 11% | 4,431 | 30% |
| 2012 | 985 | 1% | 5,347 | 10% | 4,937 | 11% |
| 2013 | 1,157 | 18% | 6,770 | 27% | 5,895 | 19% |
| 2014 | 1,052 | -9% | 6,240 | -8% | 6,435 | 9% |
| 2015 | 1,124 | 7% | 7,275 | 17% | 6,460 | 0% |
| 2016 | 1,375 | 22% | 9,906 | 36% | 6,870 | 6% |
| 2017 | 1,448 | 5% | 11,024 | 11% | 7,515 | 9% |
| 2018 | 1,479 | 2% | 12,639 | 15% | 8,519 | 13% |
| 2019 | 1,501 | 1% | 13,944 | 10% | 9,707 | 14% |
| 2020 | 1,549 | 3% | 15,457 | 11% | 10,445 | 8% |
| 2021E | 1,590 | 3% | 16,281 | 5% | 11,144 | 7% |
| 2022E | 1,558 | -2% | 16,281 | 0% | 11,702 | 5% |
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