20220816-招银国际-China_Property_Sector__NBS_July_data_in-line__expecting_a_better_Aug_4页_881kb
报告摘要
中国房地产行业总结
核心内容概述
2022年7月中国房地产数据进一步走弱，行业整体面临严峻挑战。尽管部分指标如竣工面积有所改善，但销售和投资数据持续下滑，反映出市场信心不足和政策效果有限。同时，政策调整与市场预期的博弈也对行业产生了重要影响。
主要观点
- 房地产投资持续下滑：7月房地产投资同比下滑12%，为2022年半年度最差表现，仅好于2020年2月疫情初期水平。投资下滑主要受到新开工面积和竣工面积下降的影响。
- 销售数据恶化：7月房地产销售面积和销售额同比分别下滑29%和28%，环比分别下降49%和45%。销售表现弱于新开工面积，显示市场供需失衡。
- 新开工面积持续减少：新开工面积同比下滑45.4%，较6月进一步恶化，显示开发商对未来市场预期悲观。
- 竣工面积略有改善：竣工面积同比下滑36%，环比改善35.7%，可能与“保交付”政策有关。
- 未售库存持续减少：7月未售住宅库存下降，显示销售速度超过新开工速度，库存消化加快。
- 政策效果有限：尽管政府出台多项救市政策，但效果不明显，购房者仍持观望态度。
- 央行降息预期：中国人民银行意外下调10个基点的政策利率，市场预期将进一步下调5年期LPR，以增加市场流动性。
- 市场情绪低迷：购房者信心不足，部分城市政策宽松但市场反应有限，显示整体情绪仍偏弱。
- 行业评级：整体行业评级为OUTPERFORM，表明行业有望超越市场基准。
关键信息
7月房地产数据概览
| 指标 | 7月 | 同比 | 环比 | 6月 | 同比 | 7M22 | 同比 | 2021年 | 同比 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 房地产销售面积（百万平方米） | 93 | -28.9% | -49.1% | 182 | -18.3% | 782 | -23.1% | 1,794 | 1.9% |
| 房地产销售额（亿元） | 969 | -28.2% | -45.4% | 1,774 | -20.8% | 7,576 | -28.8% | 18,193 | 4.8% |
| 新开工面积（百万平方米） | 96 | -45.4% | -34.8% | 148 | -45.1% | 761 | -36.1% | 1,989 | -11.4% |
| 竣工面积（百万平方米） | 34 | -36.0% | -35.7% | 53 | -40.7% | 320 | -23.3% | 1,014 | 11.2% |
| 房地产投资（亿元） | 1,115 | -12.3% | -31.1% | 1,618 | -9.4% | 7,946 | -6.4% | 14,760 | 4.4% |
主要房地产公司财务指标（2022年）
| 公司 | 股票代码 | 最新股价（港元） | 市值（亿港元） | 目标价（港元） | 20A P/E | 21A P/E | 22E P/E | 23E P/E | PB | 分红收益率（2022E） | 分红收益率（2021A） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科-H | 2202 HK | 13.98 | 209,920 | 33.92 | 3.4 | 6.0 | 5.5 | 5.2 | 0.6 | 8% | 7% |
| 保利地产 | 688 HK | 19.50 | 213,425 | 30.49 | 5.0 | 4.4 | 4.7 | 4.5 | 0.5 | 6% | 6% |
| 世茂集团 | 813 HK | 4.42 | 16,786 | NA | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 0.1 | 26% | 29% |
| 中国奥园 | 3383 HK | 2.44 | 9,558 | NA | 0.9 | 3.1 | 1.6 | 1.7 | 0.1 | 24% | 0% |
| 华润置地 | 1109 HK | 29.70 | 211,789 | 44.79 | 7.8 | 5.4 | 6.1 | 5.5 | 0.7 | 6% | 6% |
| 龙湖集团 | 960 HK | 22.15 | 134,629 | 52.59 | 6.2 | 4.8 | 4.6 | 4.2 | 0.3 | 9% | 10% |
| 中信证券 | 1966 HK | 0.68 | 2,871 | NA | 0.8 | 0.8 | 0.7 | 0.7 | 0.3 | 31% | 0% |
| 中国金茂 | 884 HK | 1.86 | 17,008 | NA | 1.7 | 1.7 | 1.9 | 1.8 | 0.3 | 9% | 12% |
| 美的置业 | 1030 HK | 2.62 | 17,045 | NA | 1.7 | 1.5 | 2.0 | 2.1 | 0.3 | 0% | 0% |
| 万科-A | 000002 CH | 16.29 | 181,371 | 31.36 | 4.5 | 8.4 | 7.4 | 6.9 | 0.8 | 6% | 5% |
| 保利发展 | 600048 CH | 15.64 | 187,218 | NA | 6.5 | 6.8 | 6.6 | 6.2 | 0.9 | 4% | 4% |
| 滨江集团 | 002244 CH | 8.39 | 26,105 | NA | 11.2 | 8.6 | 6.8 | 6.0 | 1.1 | 3% | 3% |
行业评级
- BUY：股票未来12个月潜在回报率超过15%
- HOLD：股票未来12个月潜在回报率在+15%至-10%之间
- SELL：股票未来12个月潜在损失超过10%
- NOT RATED：未被评级
行业预期
- OUTPERFORM：行业预期在未来12个月内表现优于市场基准
- MARKET-PERFORM：行业预期与市场基准持平
- UNDERPERFORM：行业预期在未来12个月内表现弱于市场基准
总结
中国房地产行业在2022年7月表现持续疲软，投资、新开工和销售均出现大幅下滑，反映出市场信心不足及政策效果有限。尽管部分城市政策宽松，但购房者仍持观望态度，市场情绪低迷。央行降息预期为市场带来一定流动性支持，但短期内难以扭转整体下行趋势。竣工面积略有改善，可能与“保交付”政策有关。行业整体评级为OUTPERFORM，表明未来仍有复苏潜力。
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