房地产行业投资策略报告：流动性合理充裕，销售端量价齐升_35页_2mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概览

2020年6月，中国房地产行业在政策环境、成交市场、土地市场、开发投资和资金环境等方面均表现出积极的态势，整体呈现“量价齐升”的特征。同时，部分热点城市因房价上涨较快，调控政策有所收紧，而地方层面则持续出台支持政策，如落户放松和人才补贴，以促进市场复苏。

主要观点

政策环境：中央层面保持流动性合理充裕，但强调防止资金“空转”和防范金融风险；地方层面继续放松落户政策和提供人才补贴，以刺激市场需求。
成交市场：6月全国商品房销售面积同比增长2.1%，住宅销售面积增长4.0%；房价环比上涨1.9%，销售金额同比增长9.0%。整体市场呈现温和上涨趋势，部分城市因房价上涨过快而出台调控政策。
土地市场：6月土地出让金同比增长31%，达到6000亿元，为2008年以来第二高；一线城市土地成交面积同比上升21%，但出让金同比减少16%；三四线城市土地市场热度较高。
开发投资：6月房地产开发投资同比增长8.5%，新开工面积同比大幅增长8.9%，显示房企开发意愿增强。
资金环境：房企到位资金同比增长13%，其中开发贷增长20%，按揭贷增长19%；房贷利率持续下滑，首套和二套房贷利率分别下降4bp和3bp，连续7个月下滑。

关键信息

政策环境综述

中央政策：6月中央强调保持流动性合理充裕，防止资金跑偏和“空转”，并进一步下调支农支小再贷款利率，深化LPR改革，推动贷款实际利率下行。
地方政策：多地出台落户放松和人才补贴政策，如西安、珠海、苏州等城市放宽落户条件和提供购房补贴，以吸引人才，促进市场复苏。同时，杭州、东莞、宁波、深圳等热点城市因房价上涨较快，出台四限政策进行调控。

成交市场综述

全国成交情况：6月全国商品房销售面积2.07亿平，同比增长2.1%；住宅销售面积1.82亿平，同比增长4.0%。销售金额同比增长9.0%，其中住宅销售金额同比增长2.8%。
房价走势：6月全国统计局房价环比增长1.9%，中指院百城房价环比增长0.5%。在“房住不炒”政策背景下，房价大幅上涨的可能性较低，但温和上涨趋势仍存在。
推盘情况：6月全国25城市商品房推盘面积2844万方，环比增长47.2%，同比上升26.8%。住宅推盘面积3148万方，环比增长51.3%，同比上升9.2%。
库存与去化周期：6月25城市商品房库存环比上升2.1%，去化周期上升至24.9个月；住宅库存环比上升1.7%，去化周期上升至14.2个月。

土地市场综述

土地出让金：6月土地出让金同比增长31%，绝对金额突破6000亿元，为2008年以来第二高。一线城市出让金同比减少16%，但成交建面仍增长53%；二线和三四线城市土地市场热度较高。
土地供应与成交：1-6月300城市土地供给建筑面积10.92亿平米，土地成交建筑面积8.97亿平米，土地出让金25639亿元，显示土地市场活跃度较高。

开发投资综述

投资增长：6月房地产开发投资同比增长8.5%，带动全年投资金额累计增速转正。新开工面积同比大幅增长8.9%，显示房企开工意愿增强。
库存与去化周期：一线城市住宅去化周期为21.5个月，二线城市为13.1个月，三四线城市为12.1个月。

资金环境综述

资金改善：房企到位资金同比增长13%，其中开发贷增长20%，按揭贷增长19%。需求端复苏明显，央行住户中长期贷款净增6349亿元，同比增长31%。
房贷利率：首套、二套房贷利率分别环比下降4bp和3bp，连续7个月下滑。

投资观点

A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口。
H股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
子领域推荐：中国国贸、新湖中宝。
子领域关注：光大嘉宝。

风险提示

政策调控力度进一步加大；
按揭贷利率持续上行；
行业库存抬升快于预期；
行业基本面超预期下行；
房地产税立法推进超预期。

重点公司估值和财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE（%）
万科A	000002.SZ	人民币	27.54	2020/03/19	买入	35.71	3.86	7.13	6.17	20.4%
保利地产	600048.SH	人民币	16.14	2020/04/17	买入	20.90	2.59	6.23	5.29	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	18.01	2020/04/22	买入	23.78	2.16	8.34	7.90	14.4%
新城控股	601155.SH	人民币	32.40	2020/04/02	买入	46.08	7.07	4.58	6.90	26.4%
华发股份	600325.SH	人民币	7.15	2019/10/29	买入	10.50	1.90	3.76	11.91	21.3%
蓝光发展	600466.SH	人民币	5.57	2020/04/20	买入	10.04	1.38	4.02	4.45	21.2%
金科股份	000656.SZ	人民币	9.09	2020/03/28	买入	9.44	1.39	6.55	12.38	23.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	10.20	2020/05/03	买入	11.49	1.91	5.33	3.68	26.2%
阳光城	000671.SZ	人民币	7.07	2020/02/27	买入	8.89	1.29	4.50	4.98	20.1%
新湖中宝	600208.SH	人民币	3.34	2020/04/27	买入	5.20	0.45	7.34	32.67	8.4%
中国国贸	600007.SH	人民币	13.60	2020/04/28	买入	19.54	0.78	17.38	5.79	9.4%
金融街	000402.SZ	人民币	7.01	2019/08/12	买入	10.31	1.47	4.76	4.45	11.1%
碧桂园	02007.HK	港币	10.08	2019/09/18	买入	16.03	2.23	4.07	2.89	23.1%
融创中国	01918.HK	港币	34.55	2019/12/06	买入	55.30	6.64	4.70	4.98	26.5%
万科企业	02202.HK	港币	25.60	2020/03/19	买入	38.70	3.86	5.98	7.49	18.5%
旭辉控股	00884.HK	港币	6.58	2019/08/18	买入	6.16	1.08	5.48	2.80	21.2%

图表索引

图1：2020年6月重要中央政策一览
图2：2020年6月重要地方政策一览
图3：2000-2020M6商品房年度累计销售面积及增速
图4：2003-2020M6住宅年度累计销售面积及增速
图5：2000-2020M6商品房年度累计销售金额及增速
图6：2003-2020M6住宅年度累计销售金额及增速
图7：商品房单月销售额与销售面积同比
图8：住宅单月销售额与销售面积同比
图9：住宅月度成交均价同比增速对比
图10：统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比
图11：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
图12：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
图13：全国25城市商品房库存面积及去化周期
图14：全国29城市住宅库存面积及去化周期
图15：25城商品房批售比
图16：29城商品住宅批售比
图17：14个重点城市二手房销售面积及同比
图18：中原二手房指数
图19：商品房销售面积累计同比增速对比
图20：各线城市商品房成交面积同比
图21：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
图22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
图23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
图24：4大一线住宅库存（万方）及去化周期
图25：18个二线城市住宅库存（万方）及去化周期
图26：7个三四线住宅库存（万方）及去化周期
图27：各线城市房价环比情况
图28：300城市土地整体供给情况
图29：一线城市土地整体供给情况
图30：二线城市土地整体供给情况
图31：三四线城市土地整体供给情况
图32：300城市土地整体成交情况
图33：一线城市土地整体成交情况
图34：二线城市土地整体成交情况
图35：三四线城市土地整体成交情况
图36：300城市住宅用地供给情况
图37：一线城市住宅用地供给情况
图38：二线城市住宅用地供给情况
图39：三四线城市住宅用地供给情况
图40：300城市住宅用地成交情况
图41：一线城市住宅用地成交情况
图42：二线城市住宅用地成交情况
图43：三四线城市住宅用地成交情况
图44：300城住宅用地供需规划建面（万方）
图45：300城住宅用地成交平均楼面价和溢价率
图46：300城住宅用地供给规划建筑面积累计同比
图47：300城住宅用地成交规划建筑面积累计同比
图48：300城住宅用地流拍率
图49：2000-2020M6全国新开工面积规模及增速
图50：全国新开工面积规模及增速（月度）
图51：全国商品房新开工面积与施工面积关系图
图52：商品房新开工及竣工面积增速对比
图53：2000-2020M6住宅销售与新开工面积关系
图54：2000-2020M6住宅中期库存规模及去化周期
图55：2000-2020M6商品房累计及当期净停工面积
图56：2000-2020M6房地产开发投资规模及增速
图57：全国房地产开发投资规模及增速（月度）
图58：2000-2020M6住宅开发投资规模及增速
图59：全国住宅开发投资规模及增速（月度）
图60：2000-2020M6房地产开发企业到位资金
图61：房地产开发企业资金来源分类占比
图62：房企开发贷及自筹资金累计同比增速
图63：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速
图64：41重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
图65：41重点城市二套房贷款平均利率和平均折扣
图66：41重点城市月度房贷利率上涨幅度
图67：5、6月一线城市首套房利率情况
图68：5、6月二线城市首套房利率情况
图69：重点城市6月份首套房贷利率

表格索引

表1：6月中央货币政策表态
表2：6月落户放松政策一览
表3：6月人才补贴政策一览
表4：7月地方四限政策边际收紧
表5：2020年6月跟踪城市房地产市场信息表

总结

2020年6月，房地产行业整体表现积极，政策环境保持流动性合理充裕，地方层面持续出台支持政策，推动市场复苏。成交市场呈现量价齐升态势，部分热点城市因房价上涨较快而加强调控。土地市场热度不减，房企资金环境改善，房贷利率持续下滑。投资和新开工面积稳步增长，显示行业动能充足。然而，也需关注政策调控力度加大、按揭贷利率上行、库存压力和房地产税立法等潜在风险。

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