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2018年地产行业十大猜想总结

核心内容概述

2018年地产行业将面临多重挑战与机遇，政策调控、资金面、销售情况、投资趋势、租赁市场发展、行业集中度提升、毛利率维持、兼并收购等将成为关键影响因素。整体来看，行业在调控和资金面偏紧的背景下，仍有望通过优化运营和布局，实现业绩增长和估值修复。

主要观点与关键信息

一、猜想一：因城施策，调控延续现状

• 政策延续：2018年调控政策大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大。
• 政策背景：十九大报告及中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策连续性和稳定性增强。
• 调控效果：2017年调控已见成效，热点城市楼市降温，政策重心将向长效机制建设转移。

二、猜想二：租赁用地供应有望逐步放量

• 政策支持：中央及地方政府持续推动住房租赁市场发展，租赁用地供应占比普遍在30%左右。
• 供应计划：主要城市已出台未来3-5年的供地计划，租赁用地供应有望逐步放量。
• 市场影响：租赁用地放量将为房企布局长租市场提供支撑。

三、猜想三：资金面中性偏紧，压力点或在下半年

• 资金紧张：受美国加息及国内货币紧缩政策影响，2018年资金面中性偏紧。
• 债务压力：公司债到期高峰期或在下半年，部分中小房企可能面临资金链压力。
• 融资渠道：融资渠道畅通、具备资金和管控优势的房企更易应对资金紧张。

四、猜想四：销售中枢下行，一二线好于三四线

• 销售预测：全国商品房销售面积预计同比下降5%。
• 城市差异：一线、二线城市销售面积同比持平或微增，三四线城市销售面积同比下降13%。
• 市场策略：开发商可能选择受限价跑量，以加快资金回流。

五、猜想五：绝对库存低位，住宅新开工或超预期

• 库存情况：全国住宅库存仅0.64年，为近年最低水平。
• 新开工预期：即使销售增速回落，新开工仍有望保持增长，施工面积维持一定增速。
• 支撑因素：土地购置费高增长及PPI增速维持正增长，将支撑地产投资。

六、猜想六：投资维持乐观，预计同比增长3-5%

• 投资构成：地产投资包括土地购置费用（20%）和施工支出（80%）。
• 土地市场：土地成交价款同比增长47%，预计2018年土地购置费增长10%。
• 投资预测：在单位建安成本增长2%、新开工增长2%、土地购置费增长10%的假设下，预计地产投资同比增长4.3%。

七、猜想七：长租公寓方兴未艾

• 政策支持：中央多次强调发展住房租赁市场，尤其是长期租赁。
• 市场参与者：包括地产开发商、中介、互联网平台及酒店集团等。
• 发展预期：随着政策发力和租赁用地放量，长租公寓市场将持续发展。

八、猜想八：强者恒强，集中度加速提升

• 市场集中度：2017年前11月百强销售面积同比增长29.8%，十强市占率达24.8%。
• 龙头优势：龙头房企在融资、管控、拿地等方面优势明显，有望进一步扩大市场份额。
• 趋势判断：2018年行业集中度有望加速提升。

九、猜想九：毛利率维持高位

• 毛利率表现：2017年前三季度上市房企整体毛利率28.7%，净利率11.2%。
• 结算结构：2018年主要结算2016年房价上涨项目，拿地时间较早，毛利率有望维持高位。
• 行业前景：在成本上升和地价涨幅有限的背景下，行业毛利率仍具备支撑。

十、猜想十：兼并收购浪潮有望延续

• 并购趋势：2017年至今房地产兼并收购数量同比增长35.3%，金额下降16.6%。
• 市场机会：部分中小房企面临资金压力，收购兼并市场仍有大量机会。
• 行业整合：2018年并购整合浪潮将持续，推动行业结构优化。

投资建议

• 评级维持：维持“强于大市”评级，板块业绩增长确定，估值及机构仓位处于历史低位。
• 关注主线：
  1. 低估值龙头：万科、保利、金地、招商等，具备融资优势和管控能力。
  2. 高成长个股：新城、华夏、荣盛等，具备独特模式或销售表现突出。
  3. 二线龙头：阳光城、蓝光发展等，存在边际改善或拐点机会。
  4. 租赁主题：世联行、天健集团等，具备业绩支撑和政策红利。

风险提示

• 利率上行风险：市场利率可能超预期上行，增加房企融资成本。
• 基本面恶化风险：若行业基本面大幅恶化，可能影响整体业绩和估值。